再携招商羊城扩储 五矿地产44亿夺下槎头站TOD项目

　　观点地产网 愈来愈多的房企在为TOD模式买单。

　　早在10月29日，五矿地产有限公司发布公告宣布，其间接全资附属公司盛世广业与合营伙伴订立合作协议，按51：49股权比例成立合资公司，以收购一幅广州地块权益，合资公司将投入合资公司的总承担额约为45.47亿元。

　　五矿所拉来的伙伴正是招商局置地的间接持有全资附属公司。今年1月份，五矿地产就曾引入招商合作开发一宗广州黄埔茂岗路宅地，此次公告中五矿便提及此次合作，称对此次合作感到满意，并因此寻求与招商局置地的进一步合作机会。

　　11月6日，收购项目浮出水面。五矿地产宣布称，此前与招商局置地成立的合资公司透过竞标，向广州地铁集团有限公司收购了广州市品诚房地产开发有限公司90%股权及相关股东贷款，上述交易总代价为23.82亿元。

　　品诚地产目前拥有广州地铁13号线二期槎头站场站综合体地块，将兴建高层住宅、办公及商业综合体。

　　广铁寻帮手

　　所涉槎头站项目地块原先由广州地铁持有。今年4月12日，广州白云区地铁13号线二期槎头站场站综合体地块进行线上竞价，最终由广州地铁集团有限公司以底价43.17亿元摘得，楼面价约为18383元/平方米。

　　据悉，这是广州迄今为止出让的第8个TOD综合体。

　　地块地处罗冲围片区，用途为二类居住用地兼容商业设施、商务设施、行政办公、城市轨道交通以及防护绿地用地；同时，地块堪比巨无霸，宗地面积76821平方米，容积率3.6，计算容积率建筑面积245290平方米。

　　项目落袋广铁几乎毫无意外。早在地块出让条件中就指出，竞买人须具有10年以上地铁线网建设、运营、管理经验；且该竞买人须具有地铁上盖物业开发经验。

　　而据观点地产新媒体了解，槎头站项目的控制性详细规划在2019年就已通过，槎头站场站综合体地块属于地铁13号线二期槎头站上盖，是市政府批准的“十三五”建设规划中33个场站综合体之一，也是广州“十三五”规划首个落地的站点综合体项目。

　　该地块以交通位置及景观资源为特点之一。据悉，槎头站TOD综合体地块位于广州市白云区珠江西航道以东，坐拥珠江一线江景，且是在建广州地铁13号线二期、地铁12号线及远期的佛山8号线换乘站。

　　虽基础条件不错，不过有业内人士指出：“这个片区应该算是比较远离市中心，而且现在大多是工业分布，发展一般。”

　　同时，其也指出，目前政府对该片区的支持力度加大，以后会有更多的产业建设、住宅建设投入。

　　此前关于槎头站TOD综合体项目的规划中曾指出，槎头站综合体定位是产业配套服务中心，将基于罗冲围商贸产业基础，以轨道交通换乘为核心功能，拟打造集商业服务、文化休闲、生态居住、社区服务等于一体的功能区。

　　其中的商住配套等房地产相关建设，则意味着需要有更多专业帮手一起参与建设。

　　随后于9月27日，广州产权交易所披露，广州地铁将项目公司广州市品诚房地产开发有限公司90%股权及相关债权挂牌转让，彼时标的转让底价约10.99亿元，包括90%股权的转让对价3.2亿元，债权转让价7.8亿元。

　　不过最终，五矿及招商局置地通过合资公司向广州地铁收购了广州市品诚房地产开发有限公司90%股权及相关股东贷款，交易总代价为23.82亿元人民币。

　　同时，还包括于2020年4月30日项目公司结欠卖家即广州地铁的90%股东贷款，贷款金额为20.62亿元人民币，为无抵押及按年利率4.65%计算利息。

　　即是说，五矿合资公司最终需要付出44.44亿元摘得槎头站项目90%股权，撇去部分建设及持有成本，基本等同于广州地铁的拿地成本。

　　“对于五矿来说是笔不错的买卖，国企在做这种相关政府配套及产业建设上也更有优势，而且TOD做好了好处也多。”上述业内人士指出。

　　公告还披露，地块将兴建高层住宅、办公及商业综合体，项目分三期开发，预期于2021年第四季开始预售。发展项目的建筑工程将于2020年第四季动工，预计于2024年第四季竣工并交付买家。

　　另据了解，该项目可售货值逾百亿。

　　为TOD“买单”

　　定性这是一笔“不错的买卖”，还在于项目本身的TOD概念。

　　简而言之，TOD模式就是以公共交通为导向，打造集轨道交通、居住物业、商业中心、公园于一体的综合社区的开发模式。这种模式诞生于美国，协调了城市发展过程中产生的交通拥堵和用地不足的矛盾，对于面临人口密度增大、交通拥堵、迅速发展扩张的城市而言意义不言而喻。

　　这种模式早些年在新加坡、哥本哈根、东京、多伦多等城市发展得如火如荼，这些城市都践行并受惠于TOD模式。而在中国，则率先在香港发展起来，可以说是TOD模式的典范城市。

　　在土地稀缺的香港，TOD模式可以将高密度发展需求集中在高价值的交通地块。有数据指出，如今香港基本上有45％的人口是在地铁线每一个站点的500米之内生活的，尤其在九龙、港岛比例高达65％，达到了购物中心、写字楼、酒店、住宅、城市公园各业态间无缝对接。

　　新鸿基便在香港做TOD项目长达20多年，在多个铁路沿线的新市镇建设了20多个TOD大型综合体项目，包括早期的沙田新城市（300778）广场和近年的九龙站综合项目。

　　而在内地，即便稍显滞后，但随着1990年代开始进行轨道交通沿线土地开发，TOD模式也逐步生根。新鸿基便将这种经验带到内地，开发了如上海莘庄站体复合城天荟TODTOWN、广州天汇广场、上海陆家嘴国金中心等TOD项目，如今，其正在广州打造南沙庆盛枢纽项目。

　　同时，内地有一批开发商也成为弄潮儿，纷纷加入TOD阵营。其中较为典型的属于万科、龙湖及近两年通过搭上广铁迅速开展业务的越秀。

　　其中，早在2010年，万科就已经开始涉足“轨道+物业”领域，并在杭州先后打造了黄龙万科中心、杭行道、未来之光与中城汇MIDTOWN四个不同业态的复合TOD项目；2019年5月，杭州万科还成立了TOD研究所。

　　主席郁亮在今年的万科股东会上便表示，未来万科在地产开发上有两个重点方向，分别为城市更新和TOD；总裁祝九胜在中期业绩会上表示，TOD过往是加分题，今天已经变成一道必答题。

　　据其透露，万科从2010年开始从单一的站点住宅项目，到今天各种形态、各种业态的TOD项目，累计获取49个TOD项目，涉及到建筑面积1803万方，累计总投入2400亿。每个项目维持在40-50亿的投资和建面，70%-80%是居住属性，还有20%左右自持，自持当中2/3是综合商业。

　　今年以来，则是可以窥见越来越多的房企加入这个阵营。

　　4月，龙湖、金地联合体以32.13亿竞得东莞茶山最大TOD项目，中交城投以52.65亿元夺下佛山南海桂城TOD地块；5月，招商蛇口（001979）58.87亿元摘下武汉硚口宗关TOD地块；6月，金茂拟投资50亿元发展武汉长江TOD综合体项目，龙湖、武汉地铁联合打造TOD及产城融合项目……

　　部分原因与国家政策扶持力度有关。有市场研究机构统计显示，截至今年9月，国内超过40座城市开通了轨道交通，其中过半数出台了TOD相关的规划政策，包括一线城市北京、上海、广州、深圳和二线城市中的南京、成都、合肥。

　　更为深层的原因则是TOD模式所带来的红利。

　　一方面是为房企带来直接的土地资源、建筑体量与销售规模，另一方面则是TOD项目具有与生俱来的区位和功能性优势，地铁上盖地块的交通配套优势，在经过区域空间的二次建设后，将实现土地溢价和物业增值，带来利较为理想经济效益与利润。

　　然而，令其他门外的开发商犹豫的是，这也的确不是一个赚“快钱”的生意。

　　“很多人误解了TOD，并不是在一个地铁上面盖几栋楼就是TOD。”有业内人士对观点地产新媒体表示，TOD模式目前对于擅长做住宅开发的开发商而言仍是个“技术活”。

　　其称，TOD项目往往是复合型业态的叠加，对于开发商的业态开发能力、持续经营能力要求较高；且TOD项目体量大，须配套及引进大量商业、产业及公共服务业态，开发周期较长，投资额也庞大。

　　“还涉及到一些轨交方面的专业问题，如建筑主体位置的桩柱结构等等，这些做不好后续很难再改动。”该人士称，这也是地铁公司与开发商共同开发TOD项目的重要原因。