“焦虑”中交地产13亿南京扩储

　　观点地产网 在绿城学习了五年的李永前，回到了中交后做第一件事，就是“复制绿城”。

　　紧接着，闯入千亿阵营、做到央企前三的目标再度提上日程，加速拿地、加紧筹钱，成为中交这一年的主旋律。

　　购置土地，是李永前始终坚定地一件事。

　　12月1日，南京主城区出让7宗涉宅地块，总起始价达到78.6亿元。中交地产（000736）以12.7亿元拿下位于栖霞区的一宗住宅地块，溢价率8.55%。

　　据观点地产新媒体不完全统计，截至前十月，中交地产新增全口径土储745.89万平方米，超过去年全年的492万平方米，权益土储568.6万平方米，拿地权益金额312亿元，新增货值1494.4亿元，接近去年的两倍。

　　持续在公开市场拿地，透露出中交地产对规模的渴望，但大手笔购置土地的同时，负债攀升等问题也随之而来。

　　错失最佳扩张时机的中交，2020年似乎稍显“焦虑”，铆足了劲在追赶，但路途仍旧漫长。

　　13亿南京扩储

　　12月1日，南京本月首场土拍打响，总共出让七宗涉宅地块，总建筑面积87.35万平方米，总起始价78.55亿元。最终，两宗地块底价成交，三宗地块低溢价成交，剩余两宗地块均触顶最高限价，将进入现场摇号程序，总揽金82.1亿元。

　　一边是底价成交，一边是触顶摇号。对此，分析人士提到：“自从宁九条新政后，南京土拍市场呈现出比较明显的冷热分化趋势。”

　　据观点地产新媒体获悉，此次触顶摇号的地块分别为G90号地块和G91号地块，前者位于六合主城板块，为配套相对成熟的生活区、人文底蕴深厚的老城区和亟待改造的棚户密集区；后者位于六合新城，具有现代城市综合服务设施和配置标准。

　　“从过往土地拍卖来看，六合板块整体热度较高，虽然G89号地块也在六合区，但地块属性为商住地，配建、自持要求较多，对开发商而言，整体难度更大一些。”

　　上述分析人士还透露，“宁九条”新政以来，南京土拍市场出现了结构性降温，但对于热点板块的宅地，开发商的拿地热情和地价，依然居高不下。

　　在此次南京土拍中，令人关注的不仅仅是这一冷一热的拍卖结果，中交地产亦成为另一讨论热点。

　　据悉，中交地产旗下华通置业有限公司经过11轮报价，以12.7亿元拿下92号地块，溢价8.55%。

　　该地块名称为栖霞区栖霞街道工农路以西9#西侧地块，土地出让面积为3.33万平方米，容积率为2.5，建筑面积为8.34万平方米，地块类型为住宅用地，起拍价为11.7亿元，楼面起价为14033元/平方米。

　　不止这一次，中交的身影今年曾出现在各地拿地现场上。

　　据观点指数公布的《1-10月中国房企新增土地储备报告》，2020年1-10月，中交地产新增全口径土储745.89万平方米，权益土储568.6万平方米，拿地权益金额312亿元，新增货值1494.4亿元。

　　仅今年前十月，该公司土地储备就大幅超过去年全年，新增货值更是接近去年两倍。

　　对此，分析人士提到，上半年受到疫情影响，房企在拿地方面相对谨慎，中交作为央企，有中交集团在背后托底，资金压力并不大，选择在疫情期间拿地，显然存在抄底与弯道超车的心态。

　　“但下半年，各大房企开始抢地，中交还是继续维持拿地的力度，可以看出此类企业在规模方面的渴求。”

　　对房企而言，土储规模与结构在很大程度上影响着业绩走势。在李永前回归中交后，就曾定下“2019年冲刺350亿，2020年冲刺500亿，2023年千亿之上”的目标。

　　但2019年未完成350亿目标，2020年前三季度销售金额约300亿元。无疑，将千亿提上日程的中交地产，也唯有通过土储来为自己加一把速。

　　“焦虑”中交地产

　　进入2020年，在千亿规模及三条红线压力下，中交地产似乎越发焦虑。

　　事实上，这种焦虑情绪，从孙国强时代就开始了。

　　2016年，恒大销售金额突破3700亿元，成为销冠，万科以3647.7亿元紧随其后，而中交地产兄弟公司――绿城，实现合同销售金额2550亿元，位列行业第四。同一时期，中交地产销售额不到百亿。

　　为了转变运营机制，实现更大发展，孙国强曾试图引入民企混改中交地产，但无疾而终。与此同时，漫长的改革与磨合以及管理人员频繁变更，都使中交错失了发展时机，导致了现在规模和业绩的落后。

　　2020年，这场变革迎来了新的进程――李永前的回归。

　　李永前于2014年入职中交，而后与李青岸等作为中交集团派驻绿城的第一批高管，正式于2015年3月进驻绿城。

　　据悉，在绿城任职五年，李永前主要负责投资管理业务，期间绿城新增土地由最初9个到37个，再到2019年的79个。

　　在分析人士看来，李永前等一批高管到绿城，也是因为能让中交的地产业务有进一步提升。

　　这些年，中交地产的发展始终不温不火，但这家企业希望迎头赶上，并在2017年10月的品牌发布会喊出挺进“央企前二”的口号。后来，“央企前二”变成了“央企前三”，但中交与这一目标的距离仍渐行渐远。

　　数据显示，同样作为央企的保利发展在2019年全年录得签约销售额4618.48亿元；华润置地录得2425亿元；招商为2205亿元；而中铁建录得1002亿元；大悦城（000031）控股签约销售额也达到758亿元；同期，中交为434.5亿元，排在第69位。

　　回归后的李永前，开始效仿绿城“两条腿”走路，即轻重资产并举的开发模式，重资产模式是在五大战略区域继续以房地产开发为主，而轻资产是推进代建。

　　于是，买地储粮、寻找新的增长极成为中交地产眼下更关注的事情，今年以来频繁在公开市场拿地，先后抢下北京、武汉、重庆、南京、厦门等城市多宗地块。

　　对比来看，2016年、2017年、2018年三年，中交地产新增土地储备分别为62.06万平方米、172.26万平方米与258.67万平方米。2019年全年，该公司在纳储方面有所发力，全年新增土地储备492万平方米，总土地价款达到343亿元，2020年加紧拿地。

　　分析人士认为：“中交今年拿地比较猛，但要实现规模扩张，开发、销售得跟上，另外，此类企业后续还需警惕负债过高的问题。”

　　事实上，伴随着土地储备不断增长，中交地产负债水平也不断攀升。因此，2020年，其亦不断通过多种方式来实现资金的平衡。比如，合作拿地。

　　能够看到，中交除了自身参与招拍挂拿地，还通过合作拿地、出售股权引入合作方等形式加大合作力度，降低资金压力。

　　除此之外，这家央企还通过转让少数股权的形式，实现项目出表，如此前转让旗下浙江绍兴项目公司2%股权等。

　　但无论是纳储、代建，或是千亿目标与降负债，仿佛都与李永前在绿城做所的事情类似。更重要的是，无论哪一个领域，中交似乎都成了“差不多先生”。

　　2020年，急于追赶的中交，能否交出一份亮眼的答卷，还没有定论。

　　解局 | 从局外到局内，观察和解读行业、企业与市场的真实一面。