绿地转型进行时：“十四五”新赛道上的绿巨人新思路

　　01：“十四五”，正视了下房地产新形势下的地产分水岭

　　中国即将踏上“十四五”的新赛道。

　　11月3日,《**中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》(下称《建议》)全文公布。

　　其中，对于房地产增加了一些新表述。

　　一是，推进以人为核心的新型城镇化。

　　二是，推动金融、房地产同实体经济均衡发展。

　　看似熟悉而平淡，实则力透纸背。

　　这有一个大背景，当今世界正经历百年未有之大变局，新冠肺炎疫情全球大流行又使这个大变局加速变化，国际经济、科技、文化、安全、政治等格局都在发生深刻调整。

　　因此，中国经济急需高质量发展，走出低效投资的恶性循环。

　　对于各家房企来说，新赛道和新配速，就是一次分水岭。

　　02：两驾马车，两条赛道谁是新配速？

　　新赛道在哪里？

　　在“十四五”提出的以人为核心的新型城镇化里。

　　这一轮新型城镇化建设过程，大基建产业包括新基建，将是重要的产业竞争力来源，也正吸引更多企业和资源的新一轮聚集和升级。

　　提到基建狂魔，就不得不提及一直被我们视为基建切片样本的绿地。

　　绿地其旗下已拥有了绿地城投、绿地城建、贵州建工、江苏省建、天津建工、西安建工、广西建工等核心基建成员企业，形成了“布局东西南北中、覆盖投融建造管”的发展局面，成为房地产业之外又一个千亿级的产业板块。

　　今年还正式组建了“绿地大基建集团”。

　　尤其，当前中国的一大形势是：轨道大爆发。轨道包括高铁与地铁。

　　绿地在中国高铁沿线重点城市落地“城际空间站”项目超过20个，成为中国高铁经济发展的重要组成部分。

　　回到新城镇这三个字上，代表的也是当前中国的另一大形势。

　　中国的超级企业，必须得懂这三个字。

　　“十四五”里说，推进以人为核心的新型城镇化。

　　实施城市更新行动，推进城市生态修复、功能完善工程，统筹城市规划、建设、管理，合理确定城市规模、人口密度、空间结构，促进大中小城市和小城镇协调发展。

　　强化历史文化保护、塑造城市风貌，加强城镇老旧小区改造和社区建设，增强城市防洪排涝能力，建设海绵城市、韧性城市。

　　对于城镇，绿地已经做了什么？

　　举两个例子，一个在上海浦东康桥地区，对老旧的工业园进行更新改造，建设医用物资研发生产基地。

　　一个在吴江汾湖，与央企中车交通开展战略合作打造“长三角绿色智能制造协同创新示范区”项目，整合区域内的低效产能，对传统产业存量用地实施梯度开发，并“腾笼换鸟”，导入新的产业资源，帮助当地推进传统制造业转型升级，打造“智造星舰超级工厂”和“AI未来社区”。

　　看得出来，绿地做的，已不是房地产思维下的大拆大建，或者说也不是传统意义上的城市更新，而且嵌入了产业后的聚核升级。

　　那么，绿地的“城镇”能做到什么程度？

　　绿地提供了一份大额全国布局样本，已基本形成了“以房地产、基建为主业，消费、金融等产业协同发展”的综合经营格局。

　　总结成一句，就是多元化，而绿地的多元化也是基于产业链本身的多元化。

　　03：畅通国内大循环，谁是硬核？

　　全面促消费是主旋律。

　　既要繁荣国内经济，又要畅通国际循环，就需要有一个打通终末的消费载体。

　　绿地的全球商品贸易港，就是硬核载体。

　　一方面，依托中国国际进口博览会平台，作为政府批准的进博会“6+365”常年展示交易主平台，以物流供应链为基础设施、以线上线下零售为市场终端的上下游一体化业务链，在全国23座一二线核心城市布局了贸易港分港15家、零售网点G-Super近100家。

　　另一方面，将把贸易港建设成为海外优质资源进入中国市场的“中转站”，实现交易规模突破2000亿元，成为立足长三角、服务全国、辐射亚太的进口商品集散地。

　　贸易港开业至今，已成功吸引了来自70个国家和地区的176家企业入驻，引进了进口商品20余个大类、8万余款，其中“进博同款”商品超过1万款，平台累计交易规模已超过500亿元。

　　除了国家在奋勇巨变，还有一个直接原因，就是绿地对于房地产行业都有了颠覆性的新判断。

　　“十四五”提出，要推动金融、房地产同实体经济均衡发展，那么房地产行业就不能只盖房子，还要有跟房子相结合的一系列服务。

　　所以，现在房地产行业的荷尔蒙在于，升级跟房子相结合的一系列服务。

　　升级的是什么？主要还是内容。

　　绿地的做法，一方面积极打通旗下社区物业、商业贸易、酒店旅游、康养医疗、长租公寓等自有综合产业资源，另一方面积极整合外部产业资源，通过“功能植入、服务延伸、效率升级”，打造“开放生态”、“一屏通行”的大服务体系，全方位增进城市服务、社区服务和客户服务，这就是终端和末端的双重闭环。

　　04：“十四五”后，房企之变

　　当然，数字量化的改变，最能看出这其中的变化。

　　一个数字：从53%下降到46%。

　　这是绿地集团在2017年-2019年，房地产业在集团整体营业收入中的比重，已经从53%下降到46%。

　　2020年前三季度，绿地集团实现营业收入3417亿元，同比增长16%，其中：房地产业实现营业收入1464亿元，占比43%；

　　基建产业实现营业收入1334亿元，占比39%；消费等其他产业实现营业收入619亿元，占比18%。

　　这离不开绿地进行的优化调整投资结构，将战略放到风口篮子里。

　　现在的中国，有两大战略，健康和科技。

　　谁能在这个条赛道上出奇出新，弯道超车，谁就掌握了升级密码。

　　为健康战略而升级。

　　绿地以“康养谷”、“医疗健康产业园”等为载体，发展医康养业务。

　　目前，已在全国多地形成康养居项目近30个，并在建设运营多个康养谷项目，可提供康养旅居、远程医疗、健康体检等基础服务。

　　同时，积极引入美国德克萨斯医疗中心等全球顶尖医疗资源，选址建设全球医学中心，打造高端医疗基地。

　　与上海中医药大学、上海医药（601607）集团合作，在上海奉贤、宁波杭州湾等长三角重点区域投资建设医疗健康产业园。

　　为科技战略而升级。

　　绿地与复旦大学、上海交大等顶尖高校及华为、阿里等科技巨头携手合作，为企业提供科技赋能。入股深兰科技、城云国际等。

　　打造高校孵化园、城市科技园、科技产业城，宿州科技产业园位于皖北地区，总投资约150亿元，是长三角内陆城市接驳沿海城市的重要窗口和纽带。

　　上海青浦赵巷，投资约200亿元，建成后将成为面向互联网、物联网、人工智能等总部型企业的生态科技园。

　　在健康和科技两大战略的加持下，建造方式也会跟着改变。

　　绿地的设想是，让“房子是一部无屏手机”。这就是联合华为、阿里等头部科技企业，打造绿芯系统(即绿地人工智能家庭大脑操作系统)。

　　早在2019年，绿地推出“科技宅”A计划，包含全屋智控、全域智联、全区智防、全境智康等4大技术体系。目前，已在全国落地20个项目，建筑面积244万平方米。

　　紧接着，绿地又推出了“科技宅”B计划，拟对传统居住产品进行更高能级的科技赋能，这也是绿地的一种多元竞争力。

　　赋能转变背后，绿地在提高产品附加值，或者说叫做增加优质产品供给。

　　目前7个大类47个小类的产品线，包括住宅、超高层、办公、商业、会展、酒店等，形成了绿、健、百、科的四维产品标准体系。

　　根据亿翰智库了解，截止到10月末 ，已有房企成功实现全年预设合约销售业绩目标的90%，多家房企业绩 目标完成率达到80% ，房企的销售业绩依然向着好的方向迈进。

　　中国TOP10房企，全部都在高歌猛进。

　　看一眼绿地在这条新赛道的成效，你已经能发现了显着的改变和提高。这也源于绿地对中国新时期经济转型上的及时探索，而自身充盈的多元化产业内核元素，更有助于绿地及早完成转型期的脉络铺就。

　　当转型进入关键期，“十四五”指了指新方向，新思路已出现。