地产股成为估值洼地 荣盛发展有望迎来价值回归

　　回顾即将结束的2020年， A股吹响了牛市的号角，部分板块更是轮番上演着波澜壮阔的行情：申万行业指数显示，家电、汽车、食品饮料板块近一年涨幅分别约为25%、40%、75%。而处于“白银”时代的房地产板块，今年以来表现却持续低迷，板块平均市盈仍为个位数，成为名副其实的估值洼地。

　　与二级市场表现相背离的是，从此前各地产企业公布的今年1-11月销售数据来看，地产行业整体规模仍有增长，尤其是头部房企业绩并未下滑，不利环境下显示出较强韧性。长远而言，我国城镇化率和行业集中度仍有显着提升空间，地产的前景并不悲观，经过调整后，经营和财务稳健的一些公司有望迎来价值修复。以主流房企荣盛发展（002146）为例，近两年公司在地域布局、土储方面稳步扩张，未来两年业绩锁定性强；而截至12月16日收盘，其市盈率仅为3.4倍，大大低于行业水平，估值修复预期强烈。

　　前11月销售额增长10.21% 业绩稳健韧性凸显

　　荣盛发展在2018年销售金额首次突破千亿，成为并于2019年继续增长至1154亿；2020年遭遇疫情，但荣盛发展上半年签约金额和签约面积仍实现了分别为2.73%和3.54%的同比增长。而根据前11月销售简报，荣盛发展1-11月销售金额达到1022.42亿，同比增长10.21%，在三十余家同期销售额破千亿的房企中增速靠前，尤为难得。

　　2019年12月，荣盛发展销售额为225.84亿元，同比增长17.51%，也就是说，今年12月销售额即使没有增长，公司完成年度销售目标也是囊中之物。正如中金公司（601995）近期发布的报告中指出："三季度荣盛发展销售提速，预计公司全年在可售货值的支撑下能够实现1210亿元的销售目标，对应同比增速5%。"机构看好更加彰显了对荣盛发展经营成效的信心。

　　从业绩来看，2015年荣盛发展的净利润为24.28亿元，2019年为91.20亿元，5年增长了3.76倍。2020年来看，半年报显示公司净利为29.5亿元，到了三季度则为44亿元，可以看出公司走出疫情影响的脚步在加快，整体保持了稳健增长。

　　业绩增长的同时，荣盛发展的财务状况也在改善。华西证券（002926）在其点评荣盛发展三季报的研究报告中称，截至报告期末，公司净负债率为88.15%，较去年下降10.42个百分点，公司财务状况持续优化。融资方面，公司三季度发行了10 亿元和11.20 亿元3 年期一般中期票据，票面利率分别为7.22%和7.18%。而去年1 月和3 月公司发行两期270天超短期融资券，利率7.30%。随着公司财务状况持续优化，公司融资成本逐步下行。

　　分红大方 3.4倍市盈率处于绝对低位

　　上市13年来，荣盛发展在分红方面在行业内颇为大方，公司每年分红，至 2019年底分红达到了103亿元，首次突破百亿大关，也超过历来融资总额。按2019年度的分红水准，股息率达到了5.8%，这一水平不但远胜银行理财，更是跑赢了A股绝大多数企业。

　　另外一个数据是ROE，从最近3年的数据看，荣盛发展的ROE水准稳定在20%以上，在这个被巴菲特视为“好公司”的衡量指标上，荣盛发展无疑是优秀的，显示了其为股东持续创造价值的能力。

　　反观二级市场的表现，荣盛发展3.4倍的市盈率，不仅是公司历史上的绝对低位，更处在全市场同业内的最低区间。由于具备超低市盈率和较高股息率，又有着相对确定的业绩增长，荣盛发展对价值投资者明显具备较强的吸引力。

　　土储布局能级提升 环京+长三角多点开花

　　作为河北省走出的第一家上市房企，荣盛发展立足于环京区域向外拓展，已经形成了“两横、两纵、三集群”的均衡布局，“两横”是指沿着长江及陇海铁路沿线的布局，“两纵”是以京沪、京广铁路沿线的布局，“三集群”是指深耕“京津冀城市群”，稳步拓展“长三角城市群”、“珠三角城市群”周边城市的布局。

　　从今年的拿地来看，公司2020年上半年新增规划建筑面积467.43万平方米，购地金额208.17亿元，占当期销售金额的33.4%，占比相较于2019 年上升7.3个百分点，拿地态度趋于积极。

　　值得注意的是，荣盛发展今年加大了对重庆、合肥和成都等二线城市的拿地力度，年初以来新增土储中二线城市占比近一半，显示出公司拿地城市能级的提升和布局的优化，未来发展潜力值得期待。另外，荣盛发展传统重仓地环京地区在经历过去几年“挤泡沫”后触底反弹形成新的增量，而同时，公司在长三角等市场也已经开始发力，布局更趋优化。

　　根据公司半年报，截至2020年上半年，荣盛发展的土地储备建筑面积为4036万平方米，基本可以满足公司3年左右约10%的复合增长，这为业绩持续提升奠定了坚实的基础。

　　尤其今年在疫情的影响下，荣盛发展仍以超乎年初预期的增长，证明了其强大的韧性和稳健度，成为房企中的优秀代表，而面对低市盈率和高股息率，荣盛发展的低估值有望迎来修复。也因此，近期多家券商表示了对荣盛发展的看好，华创证券给予的目标价为13.5元，广发证券给予的合理价值为13.93元，而12月16日公司收盘价仅为6.85元，距离以上估值有较大增长空间。