加速优胜劣汰 王府井商圈冷热交织

　　历经700年锤打的【王府井(600859)、股吧】（600859）商圈，如今正处于冷暖交织的局面。1月6日，北京商报记者走访王府井商圈看到，诸多商户换上了新面孔，后街经济更是“热气腾腾”。同一商圈之中，丹耀大厦、新燕莎金街购物广场等诸多存量商业或是门可罗雀，或是大门紧闭。目前，消费者对于王府井商圈的认知仍留在单纯的一条街上，周边的多种文化、体验资源尚没有完全与步行街形成融合。随着参与式都市主义的理念和实践逐步兴起，王府井需要加强以文化运营为核心，融入多样形式，提升步行街整体的沉浸式主题体验。

　　外立围挡全部拆除

　　王府井步行街换了一张新面孔。北京商报记者在王府井步行街看到，众多老字号临街商铺的外立围挡已经全部撤除，露出了店铺的新面貌，有些店铺还趁机调整了店内陈设。

　　本轮施工改造后，临街的一些老字号外立形象变得更时髦了，统一增加了玻璃幕墙，部分门店还安装了LED屏。例如吴裕泰王府井店，店内和店外都进行了改造，店内增加PC一体秤和自助购，数字化升级后，称重、开票、缴费都可以在一台机器上完成。有消费者表示，自从王府井步行街两侧的门店统一形象后，街道看起来比此前要整齐许多。

　　除了环境治理，王府井的后街经济也开始升温。北京商报记者在走访时看到，北京apm的东街花园已经完成改造并投入使用，近期POP MART的一些场景落地在东街花园，吸引了年轻人群前去打卡。

　　北京apm相关负责人在接受北京商报记者采访时表示，北京apm服务的客群除传统旅游人群外，本地客群更有利于后街经济的发展和消费升级的带动。不过，带动北京本地客群、吸引本地客群的回流，仍需要政府有更多的资源和渠道帮助本地人回归传统商业街。

　　王府井后街经济的另一主角王府中环则在西座草堂搭建了室外冰场，周末时段吸引了不少家庭消费者。香港置地集团中国商用物业总经理林思灵表示，目前正处于王府井步行街整治升级的关键阶段，未来王府中环将在业态分布、品牌招商、异业合作等方面探寻更加适合本地年轻客群及国内外高端游客的商业组合模式。

　　据了解，2019年，国家发布王府井步行街的规划改造及“一院、两街、多节点”的后街经济，致力于在繁华主街的背后，打造北京最地道的味道和最本地化的生活方式。

　　存量项目调整缓慢

　　王府井商圈调整升级不断加快，但主街上的几大存量商业项目却迟迟不见动静，多少有些“老大难”。北京商报记者在走访时关注到，紧邻东安市场的丹耀大厦多年来一直不声不响，甚至有些不温不火。该商场曾在2020年初引入网红小吃街，但后续受疫情影响，二层和三层的商户数量开始减少。其中，三层仅剩下三两家餐饮商户，其余地方都遮起围挡。

　　同时，不到一个月前，位于王府井南端路口的新燕莎金街购物广场被【首商股份(600723)、股吧】（600723）提前终止租赁协议。当时，首商股份表示，2014年新燕莎金街购物广场正式营业后，虽经多次经营调整，但始终处于经营亏损状态。

　　对于新燕莎金街购物广场难以盘活的原因，有分析指出该项目定位始终处于不准确状态，没有形成主流客层。同时，经营项目特色不突出，缺乏符合市场趋势及具有可持续市场竞争力的、引领性的业态和组合，无法营造时尚、新奇、多元的体验氛围。

　　在首商集团放弃新燕莎金街购物广场之后，该项目未来何去何从还是未知数。北京商报记者从王府井集团内部人士处获悉，目前该项目已经被王府井集团接手改造，但未来如何定位、何时完成改造以及相关负责团队都暂时没有结论。

　　除了上述两大项目，东安市场也于上月闭店启动升级改造。未来东安市场将升级为“时尚买手制百货”和“时尚主题街区”，计划在今年暑期重新开业。对于时尚买手制这一定位，行业中存在不少质疑的声音。业内人士认为，买手制百货的经营压力较大，会面临库存积压、更新率较慢等潜在问题。当前商业经营更新换代率极高，特别是消费时尚，两相矛盾会加剧亏损的风险。

　　与此同时，王府井步行街北延之后，陶汇新天、利生体育商厦也在升级改造，天主教堂对面的海港城依旧只有露出地面的3层框架结构，复工时间尚不可知。

　　文化运营待强化

　　有着700年历史的王府井商圈，一直是全国最有影响力的商圈，因此机遇和挑战几乎同时存在。商圈内所有项目既享受客流红利和影响力红利，也面临项目之间差异化竞争和消费需求动态变化的挑战。

　　仲量联行华北区战略顾问部总监王飞指出，过去两年，王府井商圈标杆项目在国际品牌首店、旗舰店、老字号、北京传统文化方面有很多亮点，而部分项目闭店改造是商圈升级和运营模式创新的体现之一。买手制时尚百货、业态和品牌的全面升级，一方面可以提升业主方的资产价值和收益，另一方面也可以给消费者带来更多元化的体验。

　　不过，王府井商圈未来仍应强化文化运营，提升国际影响力和文化魅力。王飞指出，王府井步行街北延刚刚开街，北延纳入了更多元化的文化功能，丰富了王府井的文化体验，为文化运营提供基础。随着新消费时代的到来，参与式都市主义的理念和实践逐步兴起。王府井应融入网红、快闪、DIY、庆典、活动、论坛、展演、巡回、演讲、开放论坛等多样形式，提升步行街整体的沉浸式主题体验。

　　此外，王府井应该关注智慧运营方面的创新和科技新零售带来的变化。“王府井在商业街区运营方面也需要综合考虑智慧科技的长期影响，在智慧交通、智慧停车、智慧照明、街区会员系统建设等方面探索创新路径。”王飞给出了相应的建议。