迪马股份规模寻路 修订地产跟投办法与罗韶颖千亿追梦

　　观点地产网 尽管迪马股份（600565）拥有“三驾马车”，但对地产开发业务的依赖却一直未改变。

　　3月12日，迪马股份公布去年年报数据，2020年公司来自房地产业及物业服务的营收为195.77亿元，同比增长7.48%，约占主营业务收入的93.34%。

　　自2018年罗韶颖接任董事长，迪马股份的业绩保持快速增长，2018-2019年营业收入分别同比增长38.87%、48.71%，不断刷新公司的成绩。

　　从东原到迪马，在房地产上罗韶颖的雄心不小，两年前，她就曾表示，2021年要实现千亿目标。

　　据观点指数发布的22020中国房地产销售TOP100榜单显示，东原集团实现销售851亿元，排在54位，距离千亿只差临门一脚。但是想进入前30强，还需要费不少力气。

　　迪马股份作为罗韶颖重点发力的平台，自然不得不承担起助力其完成千亿目标的重任。

　　地产主业

　　2020年，迪马股份合并口径实现营业收入212.71亿元，同比增加7.99%；归属于上市公司股东的净利润18.03亿元，同比增加25.89%。

　　迪马股份在年报中提及，“公司营业收入增加主要系本期竣工交付的规模增加，收入结转增加所致。”

　　迪马股份的收入主要来源于房地产和专用车制造、产业发展三大业务板块，而房地产收入占营收的九成以上。这意味着，在未来的较长一段时间，房地产依然是迪马股份的主要收入来源。

　　销售方面，报告期内，迪马股份合并口径共计实现地产销售金额227.21亿元，销售面积183.05万平方米，实现结转收入金额190.22亿元，结转面积144.29万平方米，报告期末待结转面积236.16万平方米。2020年整体毛利率较上一年减少7.93个百分点至20.04%，

　　据最新的年报显示，迪马股份2020年区域结转情况导致了营收与毛利率增长较慢。截至2020 年12月31日，公司存货余额为483.1亿元，存货跌价准备 2.7亿元。

　　其中，迪马股份五大业务区域中，仅西南、华西区域毛利率有所上升，但增幅不过2.89%、1.34%。而华中区域、华东区域、南京区域的毛利率皆出现大降，分别减少了11.26%、21.68%、22.5%。

　　不过迪马股份在房地产业务正在快速扩张，2020年迪马股份新增土地储备35宗，新增建筑面积516.83万平方米。

　　此外，在3月10日迪马股份第七届董事会第二十二次会议决议同意授权公司及控股子公司经营层根据市场情况择机增加土地储备，获取土地价款总额在人民币300亿元。

　　与此同时，迪马股份专用车业务板块产、销与库存数据均为负增长状态。房地产业务是迪马股份能快速抓住的一个筹码。

　　地产跟投3.0

　　于公布业绩的同一日，迪马股份发布一则关于修改《房地产项目跟投管理办法》的公告。对跟投办法进行了修订。

　　据观点地产新媒体了解，修改后的《跟投管理办法》明确了地产总部、地产区域公司、地产城市公司及地产项目必须跟投的项目合伙人范围。

　　其中，地产总部必须跟投的项目合伙人范围包括总裁、高级副总裁、副总裁、助理总裁、集团职能负责人、部门负责人、集团首席专家序列员工、各职能小组负责人及其他指定必须跟投人员，须跟投符合本办法规定的所有项目。

　　此外，修改后的《跟投管理办法》提到，项目跟投人员原则性不得提前退出跟投，经项目投资决策会批准的，可以将持有份额转让予跟投平台指定受让人。

　　同一日，迪马股份还发布另一则关于公司关键管理人员参与房地产项目跟投暨关联交易增加预计的公告。

　　根据该公司项目开发情况及《办法》相关规定，公司非独立董事（董事长、副董事长不参与跟投）、职工监事及高级管理人员跟投符合《房地产项目跟投管理办法》的房地产项目，在各项目开发周期内滚动累计，跟投相关关联人通过有限合伙企业的方式跟投总额预计增加1.5亿元，预计额度由原跟投总额预计不超过1.5亿元增加至不超过3亿元。

　　迪马股份表示，上述关联交易均属正常的经营行为，在自愿及公允的基础上与关联方发生交易，将地产项目运营效益和相关人员个人收益直接挂钩，有利于更好地激励公司地产业务管理团队与项目运营团队的积极性，促进地产员工由职业人向事业人角色转变，与公司事业共成长。

　　观点地产新媒体翻查资料发现，早在2015年6月，迪马股份就发布了跟投管理办法试行版《房地产项目跟投管理办法 (试行)》。

　　《办法》中提到对于跟投项目范围适用于公司2015年7月31日之后首次开盘销售的项目。迪马股份成立地产项目跟投管理委员会，委员会由公司总裁、公司财务管理中心负责人、公司人力资源中心负责人、公司运营发展中心负责人以及地产业务各城市公司负责人组成，负责根据相关法律法规及本办法的规定，组织制定项目跟投方案，报公司董事长或经董事长授权的副董事长批准后组织实施。

　　2017年中，罗韶颖以东原地产董事长的身份接受访问，被问及人才激励制度时她表示，公司会更务实地结合自身实际情选择不同的激励方式。她同时提及，东原对团队的跟投激励，包括EVA的激励模式取得了不错的效果，甚至好于股权激励。

　　在2018年7月13日，迪马股份首次修订地产项目跟投计划。

　　其中，修改的原条款为“每个跟投项目中的所有项目合伙人合计持有的地产项目公司股权比例不超过5%，单个项目合伙人持有的项目公司股权比例不超过0.5%。”，此次修改为“每个跟投项目中的所有项目合伙人合计持有的地产项目公司股权比例不超过10%，单个项目合伙人持有的项目公司股权比例不超过1.0%。”

　　加上这一次，共经过两次修订的跟投计划，更加绑定管理层跟投以及提高了跟投额度。显然，迪马股份把希望都放在跟投制度上。

　　跟投制度最早从碧桂园、万科等龙头房企2014年正式推行以来，几年间的确给无数房企和员工带来超高红利，房企依靠项目跟投实现快速规模扩张。

　　而站在2021年，整个地产行业对于项目跟投也提出是否该退场的疑问？

　　事实上，跟投制度的核心机制在于将企业项目与员工捆绑，收益风险共享。利用“超额激励”的方式提高员工积极性，促进项目的良好进展。