万通发展打造闭环生态体系 城市更新运营优势凸显

　　近日，万通发布财报，2020年万通主营业务收入13.62亿元，较上年增长23.55%；剔除投资收益，经营利润增长6.97亿，较上年增长107.89%；2020年在整体经济受疫情影响的情况下，万通仍旧实现了收入和经营利润（剔除投资收益）的双增长。

　　2020年，是【万通发展(600246)、股吧】（600246）转型升级的重要一年，尚在转型布局期的万通，在战略性缩减传统房地产开发及销售业务的同时，依旧能够实现收入和经营利润的双增长，此结果完全超出预期。

　　据分析，万通之所以在转型期依然能够保持盈利并实现“双增长”，主要得益于它将多年来积累的优质资源，转化成了核心竞争力。

　　作为一家已在A股上市逾20年的企业，万通在京津冀区域及上海、杭州等城市核心区域，拥有丰富的商用物业开发、招商、运营及资产管理经验，通过开发、自持、运营“万通中心”等系列品牌物业，成功打造了辨识度清晰、市场美誉度高的品牌形象。疫情期间，在商办写字楼空置率持续走高的情况下，万通非但没有降低服务水平，反而实施了品牌提升计划，完善高端物业管理产品手册，强化增值服务，对运营能力体系进行持续迭代升级，实现了自持物业总体盈利与上一年持平，由此可见其对于高端商办运营的水平与能力。据年报显示，2020年万通通过战略性收缩原有房地产开发与销售业务，扩增自持性优质资产规模约40万平方米。

　　年报显示，2020年万通储备了一批能够支撑消费升级背景下，城市更新业务中所需新型商业多场景空间运营内容和优秀的管理团队，并拿下了多个顶尖IP内容版权。2021年，万通将继续在空间文化生活、新消费业态、大文娱商业、数字生态等领域布局并落地，夯实文、商、旅运营能力与内容资源布局。

　　与此同时，万通进一步“横向”深化与大股东的合作伙伴关系，共同进行资源开发。万通的控股股东在科技、文化、体育等领域已经进行了长达十余年的深耕及资源布局。2020年，万通制定了“新万通，新赋能，新发展”战略目标，以原有地产业务为载体，积极探索业务创新，整合全球优质资源，着力打通各大股东现有的各项产业资源，使其产生 1+1>n 的联动效应。2020年6月，国际化物流地产巨头普洛斯集团联合创始人、首席执行官梅志明，出任万通发展的董事及战略委员会主任。随即，万通与普洛斯于 7 月在上海签订《全面战略合作协议》，双方以共同开发普洛斯存量土地为首批合作项目，后续共同发展城市更新等类项目。截至报告日期止，万通已完成与普洛斯组建成立3 家合资公司，达成战略生态协同，双方拟重点在城市更新、产城融合、科技产业孵化以及金融资本等领域展开合作。

　　2020年10月，万通牵头组建了“新城市（300778）可持续发展运营联合体”，与国网综能、普洛斯、商汤科技、太极股份（002368）、中国瑞达、福建电子、深圳算能等国、央企和各领域头部企业，在新城市综合能源管理服务、数字城市发展、产城融合等方面加强合作，发挥各自优势，形成了赋能新型城市可持续发展的综合能力生态协作平台 。

　　据财报显示，2020年万通发展经营活动现金净流量12.24亿元，较上年增长461.34%，经营活动净现金流量呈现上升趋势，体现了公司经营活动积极向好；2020年末货币资金余额25.44亿元，为公司转型提供了雄厚的资金支持。另外，万通2020年度没有新增借款，存量借款均为长期借款，公司资产负债率稳定在34%以下，有息负债率仅为18%，公司自有资金充足，公司优质的资产结构为公司转型布局和未来融资打下坚实基础。

　　与普洛斯成立的3家合资公司中，万普资产管理（北京） 有限公司（以下简称“万普资管”）将作为主要资金管理平台推动房地产投资+产业园开发业务落地。通过与普万管理、万普资管、会同资本、金镒铭基金等产业基金的协同与合作，加上已布局多年的中融国富、东方万通，万通发展已形成了地产金融产业生态矩阵，以原有房地产金融为基础，构建多层次资本赋能业务发展循环通道，未来拟在产业孵化基金、不动产投资并购基金、类 REITs 基金等领域及其上下游进行产业链整合，以资本驱动新能效、新科技、新消费、【新文化(300336)、股吧】等城市更新运营产业内容落地，同时培育孵化具备市场潜力的优质产业项目带来新风口，打造新万通产业地产闭环生态系统。

　　至此，万通已基本完成向城市更新运营领域转型的铺垫。不难看出，未来万通发展将通过不断迭代升级自有运营管理能力，积极整合内外部资源，在内容体系及能力建设方面打造多元化生态布局来促进内生式增长，并通过资本运营管理实现闭环价值变现的生态体系。

　　2021年，万通聚焦“新城市”发展策略，以实现城市高质量可持续发展为目标，以“城市研究+顶层设计”为核心，以“城市更新+产业消费升级”为载体，以“数字科技+智慧能源管理”为驱动，拟发展成为面向未来的创新型“城市更新运营专家”。

　　城市更新运营为主体，数字绿色做赋能，资本运营做价值变现，打造闭环生态循环。自2020年开始转型布局以来，万通所构建的闭环生态体系，其核心竞争优势已经在项目中初露峥嵘。据报道，2020年10月万通与河北省廊坊市香河县政府签订合作协议，启动“香河金融小镇”项目。项目总投资约120亿元，初步定位为以金融科技、数字经济、金融服务贸易、基金等金融及类金融产业为主的城市新型综合体。

　　在万通高效的资本运营、成熟的开发经验、专业的运营模式下， 作为典型的城市更新运营项目，“香河金融小镇”将建成金融科技服务中心、总部基地、金融数据中心、科技创新中心，配套建设会议中心、品牌酒店、人才公寓、小镇图书馆及相应配套商业设施。万通依托强大的闭环生态系统，打通投资、建设、运营、开发、管理等整个产业链，以此推动香河金融科技产业发展，打造未来辐射首都经济圈的金融贸易创新试验区，助力京津冀协同发展战略。

　　目前，房地产行业已步入存量时代，万通通过城市更新的运营能力，导入产业内容，做存量改造，盘活存量资产，为城市赋能。对于万通来说，现在缺的不是项目，不是资源，不是开发运营能力，也不是资本运作水平，而是等待花开的时间。2021年，在前瞻性战略规划的指引下，万通发展将如何以崭新的“城市更新运营专家”身份在资本市场中亮相，我们拭目以待。