酒店REITS、加大跟投 张玉良谈降负债

　　观点地产网 5月26日下午，位于上海虹桥的绿地公馆会议室内，坐满了赶来参加绿地2020股东大会·的中小股东。尽管当天上海突发狂风暴雨，却依然没能阻碍股东们的“热情”。

　　这些股东中，有一些从外地赶来，他们等待着在股东大会向管理层传达各自的诉求；当然也不乏连续几年参会的“老面孔”，不时与身旁的人交换着持股心得。

　　不过，从他们的言语中能感受到，对于绿地股价提升的期盼。截止5月26日收盘，绿地控股（600606）报于5.86元，单日涨0.51%；5月27日收盘价维持5.86元――同今年年初时相比，一直是横盘状态。

　　下午两点整，张玉良准时现身，坐于主席台上，董秘、财务副总坐于一边，而监事会和部分独董则坐在台下。此外，现场还有20余位少数股东及股东代表莅席。

　　一如既往，股东大会分成两个部分，首先是例行公事的报告、议案、投票，审议并表决了包括2020年度利润分配预案、2021年房地产项目储备权益土地总投资额、2021年度担保额度等在内的11项议案；紧接着，便来到了股东们翘首以盼的问答环节。

　　对于股东们每年必提的股价问题，张玉良也表达了无奈：“我们一直很遗憾、很内疚，一直觉得公司股价被严重低估。”

　　据他介绍，全面加强市值管理已经成为绿地今年的工作重点之一，同时也是上海国资委对于公司国有企业专项工作要求的内容之一。目前，公司已成立了以董秘王晓东为负责人的市值管理工作小组，公司将提升相关工作、加强媒体引导。

　　此外，针对股东们关注的“酒店REITs”、“项目跟投”等问题张玉良也一一予以回应。

　　加快酒店资产变现

　　长期以来，绿地的高负债备受外界关注。随着监管层“三道红线”政策出台，绿地成为国内前30强房企中唯一一个“红档”国企，如何“去杠杆、降负债“亦成为了在场股东最关心的话题之一，同时也有股东对降负债会不会影响公司发展产生了疑虑。

　　据观点地产新媒体了解，截止2020年末，绿地控股剔除预收款后的资产负债率为84.1%，较上年同期上升1.3个百分点；净负债率为139.2%，较上年同期下降17.7个百分点；现金短债比为0.97，同比提升0.21。

　　对此，张玉良表示：“我们坚持的观点是，第一要坚定不移地降负债；第二要平衡好降负债与发展的关系，如果放弃发展来降负债，我觉得这不是很好的降负债。所以我们一季度负债同比大幅下降，但增长还在稳固进行。”

　　据董秘介绍，绿地早在去年就提出了“三年三步走去杠杆”计划，具体为通过降低有息负债规模、调整短期、长期负债结构、增加非受限货币资金等手段进行降档。截至2月底，绿地已成功实现现金短债比超过1，“一条红线”提前“转绿”达标，比原计划的6月整整提前了一个多季度。

　　此外，张玉良表示，“第二条”红线目前也在加大力度改善，相比于原来的计划可能会有大幅度的提前，力争年内实现两条线“转绿”。

　　至于“如何维持降负债与发展之间的平衡”，股东大会上张玉良也给出了最新的答案，“计划将一部分资产进行处理，资金用于转型投资”。据悉，绿地近期已将位于东京、悉尼的酒店进行了出售。

　　张玉良也坦言，目前绿地管理着近300家酒店，手上酒店的资产量较大。除了直接出售，绿地还计划将酒店放入新加坡REITs项目的资产包中。“这些酒店处置与打包REITs上市，公司是同步推进的。我们准备有计划地去化一部分整栋持有来实现降负债与产生利润。”

　　据了解，绿地新加坡REITs项目于2020年12月28日获得新加坡证券交易所的上市许可，主要以绿地旗下相关酒店资产作为底层资产，计划于2021年5、6月间上市。这将是中国特大型国企首支在新加坡上市的REITs项目，也是首支人民币和新加坡元双币种交易的产品。

　　事实上，早在2016年绿地便提出要将旗下19家酒店物业打包以REITs形式在新加坡证交所主板上市。虽然经过五年蹉跎，但此次酒店REITs成功获批上市，无疑是绿地集团“减重”的又一次重要突破。

　　据张玉良介绍，首批REITs的资产中包含有4家酒店，总价值超30亿元，近期就会上市。同时该REITs并非一次性脱售自持酒店，而是计划长期向REITs注入资产，每隔半年可以加一批资产进去。

　　资料显示，2021年1-3月，绿地酒店客房数为12246间，入住率为45.8%；取得经营收入3.83亿元。而2020年公司酒店取得经营收入16.6亿元，占营业收入的0.36%。

　　继续加大跟投要求

　　去年底，曾有媒体报道，绿地内部启动了以跟投制度为核心的一系列机制。

　　该报道称，绿地的跟投初步计划是先面向市场化新项目，主要包括2020年10月以后新投资、后续拟落地的项目，也包括合作类型的新项目，这些新项目将率先做跟投试点。一个项目的跟投份额比例初步考虑是，事业部和项目团队4 ：6，可以配资1 ：2。城市总以上管理层，包括直接参与跟投项目管理的团队人员，未来都要强制跟投，基层员工可自愿跟投。

　　然而，随着房地产行业进入“白银时代”，土地红利、金融红利逐渐消失，近两年来曾经为无数房企员工带来超高红利的跟投制度，在业内呈现出降温的趋势。不少房企开始选择调整、淡化跟投机制。

　　以碧桂园为例，其更新了同心共享制度。主要有4个方面的变化：缩小跟投人员范围，包括区域总裁在内共7人；建立区域资金池，封闭5年，期间本金不断滚投，每年分红一次，期满返本清算；降低配资比例，区域总裁按1:2，其他岗位按1:1；挂钩诚信档案，区域经营质量差，则滚投倍数设上限，且进一步降低配资比例。

　　于是，现场便有股东提问“绿地推进跟投的出发点在哪里？”。

　　不同于同行们的淡化跟投，张玉良指出，公司总结分析了行业里各家公司的项目跟投情况，针对公司自身情况进行了完善提升，并从去年四季度开始加大了跟投的要求。其目的主要是为了让团队与项目进行利益捆绑，进一步提升管理效能。

　　对于目前跟投的成效，张玉良显得很满意：“今年一季度，公司推进了7个跟投项目。从目前来看，跟投给项目所带来的效果都是非常正面的。”

　　同时，他十分肯定地表示：“下一步将加大跟投的要求，凡是市场化条件下，具备跟投条件的可以跟投。不过，目前市场变化比较快，公司也会及时适应市场变化，加大跟投力度。”