2021房企社会责任报告丨营收都在上涨的房企们 所得税却出现了下滑

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　　与营收、利润这些评价企业自身效益的指标相比，纳税额普遍被业内外视为更适用于衡量一家企业社会价值的关键指标。随着上市房企2020年度业绩报告的相继披露，各大企业的营收总额、净利润等业绩数据陆续出炉，各家企业的纳税情况也得以最终确定。

　　在行业见顶、调控持续收缩的大背景下，2020年度房企纳税能力如何？“纳税王”头衔花落谁家？哪些房企位次突变？北商研究院5月25日对外发布《2021房企社会责任报告》中披露了2020年房企所得税50强排行榜。

　　365家房企所得税5208.13亿元

　　超百亿上市房企达10家

　　多年以来，房地产行业一直被业内外视作为国内的“所得税担当”，房企在税收企业阵营中也多被解读为“主力军”般的存在。北商研究院根据数据统计发现，2020年披露企业所得税数据的上市房企数量虽较上一年度有所增加，但整体缴纳所得税金额却出现一定下降。

　　据数据，截至5月中旬，A股、H股上市房企**有365家涉房业务企业披露了2020年度所得税情况。经计算，365家房企所得税金额合计约5208.13亿元，较2019年同期的5642.36亿元，同比减少约7.69%。

　　梳理发现，84家上市房企2020年的所得税金额在10亿元以上，较2019年增加5家；25家房企的所得税金额在50亿元以上，较2019年减少1家。此外， 10家上市房企2020年度的所得税金额超百亿元。而在2017年-2019年三个年度，A股、H股房企所得税金额超百亿元的企业数量分别为6家、9家及9家。

　　“马太效应”同样体现在《2020年度中国房企所得税50强榜单》中。同2019年趋势一致，排名房企所得税榜单前列者，均为行业中业绩靠前的房企。

　　按照所得税金额的大小金额降序排列，2020年度金额超百亿元的10家房企分别为：万科（444.57 亿元）、中国恒大（368.45亿元）、碧桂园（314.11亿元）、华润置地（260.82亿元）、中国海外发展（214.95亿元）、融创中国（179.86亿元）、龙湖集团（175.29亿元）、保利地产（600048）（141.29亿元）、世茂集团（124.90亿元）、新城发展（102.67亿元）。

　　原则上来讲，企业所得税越多，意味着创造了越多的社会财富，也承担了更多的社会责任。在评定房企履行社会责任指标体系中，所得税金额始终被外界视为不可或缺的一项。

　　越秀、远洋、华夏幸福跌出榜单前20

　　华侨城、奥园、龙光补位

　　据榜单显示，继2019年 “万恒碧”名列房地产行业所得税榜前三甲后，2020年度万科再度卫冕，中国恒大、碧桂园紧随其后，以超300亿元的所得税稳居三甲之内。不过，尽管所得税Top 3房企仍然坚守着超300亿元的门槛，但门槛值较2019年度有所降低。

　　具体来看，万科、中国恒大、碧桂园2020年度的所得税金额分别约为444.57亿元、368.45亿元以及314.11亿元，分别较去年同期的509.85亿元、406.3亿元、377.37亿元有所降低。

　　在市场经济条件下，所得税的多少不仅可以反映税收规模，还可反映企业的盈利能力和综合实力。从龙头房企所得税贡献度来看， “房企三巨头”――万科、中国恒大、碧桂园在地产企业整体纳税中仍为绝对主力。据榜单显示，“万恒碧”在2020年合计所得税金额高达1127.13亿元，占目前365家上市房企所得税总额的比例在两成以上。

　　对比北商研究院去年发布的2019年度中国房企所得税50强榜单，从企业排名这一维度来看，除前五名房企位次保持未变外，2020年度房企所得税20强中几乎所有企业的排名都出现了一定波动。

　　如：融创中国及龙湖集团在2019年分列第7、第6位，2020年融创中国赶超龙湖集团，一跃成为榜单第6名；世茂集团、保利地产在2019年分列第9、第8位，2020年世茂集团超越保利地产，跻身榜单第8名。

　　此外，2020年度房企所得税榜Top 20中排名变动最大的企业，分别是华侨城、中国奥园及龙光集团，这3家企业在2019年度房企榜中分列第27、23及22位，2020年度成功跻身榜单前20名。对比上年榜单发现，越秀地产（2019年度：第19名）、远洋集团（2019年度：第20名）以及华夏幸福（600340）（2019年度：第14名）排名下滑，“无缘”2020年度房企所得税榜Top 20。

　　融创、新城等13家增速保持两位数

　　华夏幸福等五房企同比降超两成

　　一直以来，因整体规模及体量庞大，房地产企业在税收上的贡献较为突出。不过，北商研究院根据数据统计发现，不同于2019年度的“逆势增长”态势，2020年度房企所得税50强超半数出现所得税负增长情况。其中，有23家房企实现所得税金额同比正增长，正增长企业数量占比为46%；27家房企实现所得税金额同比负增长，负增长企业数量占比约为54%。

　　具体来看，有13家涉房业务企业的年度所得税同比取得两成以上的增长，具体包括：深圳控股（80.74%）、中南建设（000961）（77.01%）、九龙仓集团（58.10%）、金辉控股（44.65%）、绿地香港（42.38%）、嘉里建设（38.33%）、阳光城（000671）（35.92%）、新城控股（601155）（28.73%）、华侨城A（26.61%）、雅居乐集团（25.26%）、【金科股份(000656)、股吧】（000656）（25.10%）、融创中国（24.99%）、中国奥园（22.17%）。

　　有5家涉房业务企业的年度所得税同比取得两成以上的负增长，包括时代中国控股（-21.39%）、新鸿基地产（-26.87%）、新力控股集团（-28.29%）、美的置业（-32.29%），以及华夏幸福（-57.14%）。另据梳理，绿城中国、越秀地产、中国金茂等9家房企，2020年度所得税负增长在一成至两成之间。

　　房企整体缴纳企业所得税金额的下滑，同样体现在典型规模房企之中。在2020年所得税金额排名前十的房企中，除融创中国、新城发展以及世茂集团3家房企同比取得正增长外，其余7家企业的纳税额较2019年均出现同比下降的情形。

　　具体来看，房企所得税榜Top 10中增长最显着的房企是融创中国，2020年缴纳所得税金额为179.86亿元，同比增长24.99%；其次是新城发展，2020年缴纳所得税金额为102.67亿元，同比增长13.84%；“挤下”保利地产、跻身纳税增长房企第三名的世茂集团，2020年度纳税额突破140亿元，较2019年同期的126.35亿元增长11.83%。

　　增收不增利、

　　增收不增税现象凸显

　　图片来源：壹图网

　　事实上，作为“隐藏”在房企经营业绩之外、极易被忽视的一大指标，“真金白银”缴纳的企业所得税，因为不像合同销售金额一样可以通过买榜实现“注水”，其在一定程度上更能反射出企业最真实的经营状况。

　　此外，从行业发展现状来看，现阶段，房地产行业整体利润空间承压、盈利下行的趋势和房企2020年度纳税总额下滑的趋势相契合。据测算，2020年，66家行业典型房企中有近七7成企业毛利率、归母净利率双降；与之相对应的，2020年度房企所得税50强的所得税总和，较2019年同期的1293.52亿元减少166.39亿元。

　　58安居客房产研究院分院院长张波指出，企业规模一般来说会和纳税正相关，但所得税本身和企业利润大小更为相关。按财务制度规定，企业的所得税是按税法规定的应纳税所得额来计算的，因此一方面减免税的政策会对税收有一定影响，但这类影响相对偏小。一二线热点城市的限价本身影响层面会更大一些，对于房企来说限价会导致销售收入直接减少，在成本不变的情况下，利润影响就会偏大。同时，去年土地层面热度较高，导致开发成本出现一定上升，也会利润总额形成影响。

　　诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪也认为，2020年房产环境复杂多变，在多种因素的综合作用下，房企的经营业绩、平均利润率均呈下降趋势。一方面随着近年来房地产调控政策收紧、行业逐渐进入下行，使得房企的平均利润率出现了一定的下滑；另一方面，在疫情的冲击下，房企的营业收入下降。

　　对于有些规模、营收、利润表现还不错的房企，为何也出现了所得税下滑的情形？张波认为，规模和营收的增长不必然带来所得税增长，如果应纳税所得额没有增长，所得税并不会因此增长。同时在规模、营收双增的前提下，利润总额如果下降，可能还会导致所得税减少。

　　尤其值得关注的是，部分房企合作开发导致企业增收不增利的现象也会较为普遍，这也是影响所得税的重要因素。拿地成本上升、新房限价、渠道费率占比过高、融资成本上升，依然是影响房企应纳税所得额的几个重要因素，也是导致房地产开发行业整体的利润率收窄的核心因素。

　　企业说法：

　　Q1：房企如何看待“2020年度房企纳税50强超半数出现所得税负增长”？

　　宝龙地产：房企每年的纳税额并非会一定上涨，有时候项目集中结转的就会高一些。

　　美的置业：目前中国房地产市场一二线城市房价高，开发成本的不断增加，市场刚性需求的强大存在，还有很多因素都是造成目前房地产市场环境的重要原因。影响房企所得税金额下滑的因素，主要有新冠疫情因素、项目开发进度因素、市场热度因素等。

　　Q2：如何看待本公司2020年度缴纳企业所得税金额的下降？

　　美的置业：2020年，公司全年度纳税入库总额72.11亿元，其中增值税17.14亿元，企业所得税26.48亿元，土地增值税15.42亿元。2020年度企业所得税缴纳金额的下降，主要是受疫情影响，企业复工复产难度增大，导致部分地区项目工程进度放缓。

　　此外，国家也出台了一系列税收优惠政策，符合条件的企业可申请税金缓缴，这也导致2020年度纳税入库金额同比有所下降。

　　记者丨卢扬 荣蕾