阳光城渐入佳境 基本面持续改善

　　泰康保险成为二股东之后，阳光城发生了许多积极的变化

　　文 | 刘立

　　阳光城（000671）（000671.SZ），一家销售规模超两千亿的民营房企。自2017年以来，阳光城在中国房地产销售排行榜中稳居前20名。

　　去年9月泰康保险成为阳光城的战略投资者。在泰康保险成为阳光城二股东之后，双方发挥各自优势，资源互补，协同发展。双方多次签订框架协议，合作范围涉及环保、教育、地产、医疗、健康、养老等领域。

　　具体而言，在房地产项目方面，泰康现存项目将会优先与阳光城合作；在战略布局的重点区域，双方未来会合作拓展。

　　在不动产股权基金方面，共同设立不动产投资基金，用于投资、孵化相关项目。

　　在融资方面，泰康及其资管子公司在信用债、非标、、公募Reits等领域与阳光城展开合作。

　　在物管方面，双方启动全面合作：泰康与阳光城物业子公司开展资本市场领域合作；在阳光城管理小区内提供社区居家养老服务；打造智慧物业平台等业务模式，提供多元化增值服务。

　　通过与泰康保险密切合作，阳光城拓宽了项目获取途径、优化了财务结构、降低了资金成本。

　　阳光城发生的一系列积极变化，提升了自身信用，也提升了市场认可度。国内外各大评级机构纷纷上调其债务评级。2020年上半年，市场对阳光城有所担忧，但现在，这种担忧基本平息。未来的阳光城应该会更加阳光。

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　　三道红线仅踩一条

　　2020年末，阳光城账面货币资金498亿元，而短期负债为325亿元。货币资金完全覆盖短期有息负债，现金短债比1.53。即使扣除受限资金93亿元、再扣除预售监管资金60亿元，自由现金仍为345亿元，高于短期有息负债，短债比为1.06。阳光城现金状况良好。

　　公司2020年末，净负债率已经降至95%，较2019年同期下降43个百分点。低于三道红线的净负债率100%的要求。

　　两道红线达标，阳光城已经降为“黄档”，不久的将来有望成为“绿档企业”。

　　阳光城在保持销售增长、土储增加、资产规模增长的条件下，降低了有息负债规模。2020年末，剔除预售账款后的资产负债率降至83%。距离三道红线规定的低于70%，并不遥远。2021年阳光城将推进旗下物业公司上市，这有助于阳光城整体杠杆的下降。随着未来更多的降杠杆举措的推动，阳光城在两年内有能力实现三道红线完全达标，成为“绿档企业”。

　　02

　　现金流管理优秀

　　经营性净现金流是衡量企业财务健康程度最重要的指标之一。这个指标多年为正，表明企业可以依靠自身造血而正常经营。同时表明，企业不存在严重的库存积压，不存在无效资产大量积累的问题。

　　2017年以来，阳光城的销售额保持攀升态势。2017年至2020年，权益销售金额分别为842亿元、1251亿元、1386亿元、以及 1396亿元。如果2020年没有疫情影响，销售增速会更加明显。可以说，2017-2020年是阳光城规模保持增长的四年，而其经营性净现金流却始终为正。

　　2017年至2020年，经营性净现金流分别为88亿元、218亿元、154亿元、214亿元。在规模快速增长的条件下，保持经营性净现金流始终为正，实属不易。这是财务健康的重要标志。

　　统计房地产销售40强企业，会发现，2017-2020年，经营性净现金流始终为正的民营房地产企业仅有6家。它们是：龙湖集团（00960.HK）、世茂集团（00813.HK）、荣盛发展（002146）（002146.HK）、融创中国（01918.HK）、阳光城（000671.SZ）、龙光集团（03380.HK）。

　　03

　　管理红利渐现

　　从2020年开始，在房地产行业，规模红利渐弱，而管理红利渐强。精细化管理企业，会在未来的竞争中胜出。

　　2020年以来，阳光城更加注重提升管理运营能力。2020年全年管理费用、营销费用的规模和费用率双降：管理费用19.78亿元，同比下降9.58%，管理费率2.41%，同比下降1.18个百分点；2020年营销费用24.02 亿，同比降低6.49%，营销费率2.92%，同比下降1.28个百分点。

　　2020年以来，阳光城对有息债务进行了积极主动的管理。在土地储备、资产规模增长的同时，有息负债同比下降5.6%。同时，2020年平均融资成本为7.42%，比2019优化28个基点。

　　04

　　评级上调

　　阳光城2017年至2020年，归母净利润分别为21亿元、30亿元、40亿元、52亿元，四年保持连续快速增长。

　　由于稳定而良好的经营业绩，以及债务状况的改善，阳光城2020年获得中诚信AA+主体评级，展望由稳定提升至正面；穆迪公司主体评级由B2正面上调至B1稳定；联合国际主体评级由BB- 稳定上调至BB稳定；惠誉债项评级由B稳定上调至B+稳定。