金地集团聚焦“投产销一体化” 战略扩张保持审慎积极

　　近日，金地(集团)股份有限公司(下称“金地”，公司代码：600383)发布了2021年半年报，公司上半年实现营业收入342.74亿元，同比增长72.45%，其中房地产业务结算收入294.04亿元，同比上升73.65%，实现归母净利润18.25亿元。1-6月累计实现签约金额1628.3亿元，同比增长60.22%，增幅处于行业前列。

　　业内人士认为，金地在销售和投资方面取得的优秀成绩，得益于其构建了“投-产-销三年一体化”管控模式，加强市场预判和提前调度的能力，投资体系、运营管控、营销管理等关键工作的决策和执行能力不断提升。

　　运营管控：销管费用率持续降低 下半年结转业绩可期

　　在运营管控方面，金地持续提升精细运营水平，建立了开发周期“一城一图”对标机制与“大中小”库存管理体系。从拿地到开盘的竞争性效率管理到与同行全量对标数据体系，金地在大部分城市基本达到了开发效率前五的水平。公司推出的大、中、小库存管理体系，更好做到准确判断市场、以销定产，提升周转效率。

　　在高质量、高效率的运营管控体系下，金地上半年房地产项目结算面积达146.42万平方米，同比增长50%，实现结算收入294.04亿元，同比增长73.65%，较2019年同期也增长了46.78%。此外，金地物业合约管理面积达3.10亿平方米，较2020年末增长13%，其中在管面积达1.52亿平方米，实现收入达22.595亿元，同比增长36.81%。

　　在较快结算的基础上，公司上半年实现营业收入342.74亿元，同比增长72.45%。

　　值得一提的是，金地集团（600383）的销售费率和管理费率持续下降，实现规模有质量增长。上半年，金地按签约额计算的销售费用率为0.64%，管理费用率为1.44%，合计2.09%，较2020年全年的2.64%下降0.55个百分点，创历年新低。

　　有分析指出，由于2017-2018年期间获取的低毛利项目在上半年集中结转的缘故，拉低了上半年金地整体利润率。不过公司投资项目的毛利率水平在2019、2020年和今年将得到一定的修复，预计下半年的利润率水平将回升。

　　展望下半年，金地1-6月实际完成竣工面积为354万平方米，仅占修订后全年竣工计划的24%。全年竣工计划约为1450万平方米，较2020年实际竣工面积增长32%，将为全年结算规模的增长打下坚实基础。

　　营销管理：销售规模持续增长 行业排名稳居前列

　　在营销管理方面，金地强化以客户需求为导向，通过前期策划和后期复盘，坚持系统性前置对土地、客户和产品做好研判，推动产品迭代升级。

　　金地还建立了依托互联网的创新型营销组织，包括快速完成线上售楼处、金房宝等12个营销信息化工具的陆续开发上线，并持续迭代。在数字营销推广方面，金地积极探索公域流量引流、并盘活私域流量，结合大数据技术，提升营销精准度，降低分销使用比例。

　　在营销管理的一系列举措下，上半年金地累计实现签约面积753万平方米，同比增长55.27%，累计实现签约金额1628.3亿元，同比增长60.22%，销售规模增长幅度处于行业领先水平。公司已完成全年销售目标的58%，此外，克而瑞数据显示，金地上半年销售额重新回到TOP10行列，较2020年继续提升。

　　2021年上半年，金地深耕一二线城市发展所带来的单体城市产能增长明显，上海的单城市销售规模突破200亿元，南京单城市销售规模突破150亿元。公司共有13个城市的市场占有率在今年上半年进入当地前十名。其中，上海、金华、呼和浩特位列第一，大连、南京、东莞进入前五。

　　对于已获取的低毛利项目，金地管理层积极应对当下市场环境变化，采取以量补价的销售策略，公司预计，随着下半年推货量的增加，完成全年2800亿目标为大概率事件。

　　投资体系：总量合理、质量良好、布局得当

　　在投资体系方面，金地建立了覆盖宏观经济、行业政策、末端具体城市市场的数字化投资管理平台，使得金地可以敏锐捕捉一线市场，把握住投资机会进行了较充分和高质量投资。

　　在数字化投资管理平台基础上，金地集团在土地投资方面，基本做到了投资总量合理、投资质量良好、投资布局得当。

　　其一，投资量仍处于高位。上半年金地获取土地81宗，新增了约1247万平方米的土地储备。上半年金地拿地金额924亿元，拿地力度为56.76%，相较于2017-2020年的71.3%、61.6%、57.0%、56%，金地在保持整体土储扩张的基础上，逐渐趋稳。

　　在前几年时间窗口的布局下，至报告期末，公司土地储备累计大约6729万平方米，为上半年销售面积的8.9倍。分析指出，金地土储总量合理充足，可满足未来4年左右的销售，预计公司后续拿地空间将更大、更从容，即使面临40%监管线，也有充足的储备保持业绩的稳健增长。

　　其二，投资质量不错，坚持不拿高价地。在上半年“两集中”及土地溢价普遍走高的大背景下，金地的土地成本不增反降。上半年金地拿地均价7410元/平米，仅为上半年21624元/平米销售均价的34%，项目的利润率有望得到保证。此外在公开市场的平均溢价率仅13.88%，土地成本得到有效控制。

　　其三，坚持合理布局。金地在深耕一二线核心城市的同时，适度布局优质三四线城市，上半年新增土储中一二线城市占比59%，总土储中71%为一二线城市。优质的布局为公司未来规模和业绩的稳健增长奠定了坚实的基础。此外，金地还初步建立了全国化的投资布局框架，覆盖78个地级市，30余个县级市，充分运用各城市的周期变化和轮动规律，实现投资项目收益、风险和流动性的平衡。

　　财务稳健：三条红线全绿档 融资成本仅4.65%

　　报告期末，金地集团的有息负债为1270.94亿元，较去年末微增，债务规模得到有效控制。其中，低成本的银行借款占比为50.33%，而在公开市场融资占比为44.81%，其他融资占比为4.86%，一年内到期的短期债务占比仅约30%，显示出金地融资结构的合理健康。

　　此外，金地的实际资产负债率(剔除预收款后)为69.44%，净负债率为69.59%，现金短债比为1.19，各项财务指标继续保持在“三道红线”的绿档水平。

　　健康稳健的财务以及充足的流动性，使得金地的加权平均融资成本进一步降为4.65%，较去年下降了9个基点，处于行业低位水平。由于在资本市场上始终保持着良好的信用状况，金地的主体信用评级及各项融资产品评级均为AAA级，国际评级机构标准普尔、穆迪维持给予金地的长期信用评级分别为BB、Ba2。

　　业内人士指出，随着房地产行业上游地价和下游售价空间的缩小，行业将从过去的“高杠杆、高周转、高利润率”的过渡到“稳杠杆、快去化、合理利润”的新模式，迎来了管理红利的新阶段。而这正式金地所擅长的，也契合金地一直以来稳健发展的思路。尽管去年三季度出台的三道红线政策，但金地早就已经提前布局，最近5年金地的三道红线“都达标”，重回前十并非“放大财务杠杆”冲的规模，而是靠内生增长实现稳健突破的。

　　数据显示，在今年上半年快去化、高回款的基础上，金地的销管费用率较去年同期下降2.72个百分先之多，上半年按签约额计算的销售费用率为0.64%，管理费用率为1.44%，合计2.09%，在金地内部也创历年新低，管理效率进一步提升。

　　成立三十三周年、上市二十周年的金地集团，重视营运驱动，强化精益管理，增强组织能力，通过不断提高投资质量、提升经营管理效率，努力追求规模、利润、负债、ROE平衡发展之路。