达实智能拟1.6亿收购董事长旗下地产 标的溢价两倍被疑从事地产开发

　　从事软件与信息技术服务的达实智能，要进入房地产？

　　近日，达实智能（002421）(002421.SZ)公告称，拟以现金出资1.6亿元，购买董事长刘磅旗下合肥达实100%股份。

　　值得关注的是，合肥达实增值率接近两倍，而且主要资产为货币资金、房产及2.37万平方米的土地。

　　不仅如此，合肥达实2020年总资产达5547.13万元，但营业收入仅329.68万元，净利润只有11.92万元。

　　达实智能表示，收购合肥达实后，其所拥有的园区作为公司后方研发、生产、运营基地，可支撑公司未来十年战略。

　　9月13日，深交所下发关注函，要求达实智能说明合肥达实是否曾经从事或拟从事住宅类或商业类房地产开发与经营业务。

　　从业绩来看，达实智能可能也需要新的动力。2021年第二季度，达实智能营业收入同比下滑4.33%；净利润同比下降4.33%；扣非净利润同比下降15.4%。

　　标的主要资产为房产和土地

　　达实智能主营业务是提供智能物联网产品和解决方案，为人们营造低碳、高效、安全的工作和生活环境。

　　9月10日，达实智能公告称，为切实有效的支撑公司未来十年战略，公司拟以现金出资1.6亿元，购买刘磅、刘昂、褚庆喜、深圳市达实股权投资发展有限公司（简称“达实股权投资公司”）所持有的合肥达实数字科技有限公司（简称“合肥达实”）100%股份。

　　达实智能表示，本次收购合肥达实100%股份，目的在于收购完成后，对其所持有的深港数字化产业园三期进行开发，建成后，该园区作为达实后方的研发、生产、运营基地，优化成本与区域布局。围绕智能物联、低碳发展打造“近零碳”智慧产业园标杆，创新驱动，匹配公司未来十年的战略规划与发展。

　　由于交易对手方刘磅为达实智能董事长、总经理，刘昂为达实智能董事，达实股权投资公司为刘磅直接控制的公司，本次交易构成关联交易。

　　公告显示，合肥达实成立于2006年7月，主营业务为软件开发；信息系统集成服务；信息技术咨询服务；园区管理服务；物业管理等。

　　2020年和2021年前7月，合肥达实资产总额分别为5547.13万元、5643.81万元；营业收入分别为329.68万元和196.99万元，营业利润分别为9.9万元和163.27万元；净利润分别为11.92万元和122.91万元。

　　不过，合肥达实虽是一家软件开发公司，但主要资产为货币资金、房产及2.37万平方米的土地。

　　经资产基础法评估，合肥达实评估基准日总资产账面价值为5643.81万元，评估价值为1.65亿元，增值额为1.08亿元，增值率为191.47%；总负债账面价值为127.97万元，评估价值为127.97万元，无增减值；股东全部权益账面价值为5515.84万元，股东全部权益评估价值为1.63亿元，增值额为1.08亿元，增值率为195.92%。公司净资产在2021年7月31日所表现的市场价值为1.63亿元。

　　合肥达实介绍，评估增值原因主要有纳入评价范围的土地为2006年入账，房产为2010年之前入账，经过多年的折旧使得净值较低，目前房地产市场行情近年来持续上涨，从而造成价值增加。而且本次评估的房产，企业账面价值未包含所应分摊的土地使用权价值，本次评估是房地合估，从而造成评估增值。

　　被质疑从事房地产开发

　　作为一家从事软件与信息技术服务，达实智能要这么多地干嘛？

　　达实智能表示，本次收购合肥达实100%股份，将其所拥有的园区作为达实后方研发、生产、运营基地，有助于优化成本与区域布局，有利于更贴近用户与市场，覆盖华中、华东区域市场。通过降本增效，增强对属地客户的解决方案与服务能力，提升公司经营的竞争力。

　　实际上，达实智能也算了一笔账，相比于深圳总部，建设合肥内地基地将大大节约成本，其中人工薪酬预计可降低20%，办公楼租金成本预计降低超过一半，差旅交通成本、市内交通费用，餐饮费用、住宿费用均会有不同程度的节约。

　　达实智能认为，企业的战略目标、市场环境的变化，都对产能供给方面提出了更高的要求，充分、高效的供给能力是公司业绩持续增长的重要保障。为切实有效的支撑公司未来十年战略，降本增效，公司将在把深圳总部作为经营中心、宣传推广中心、资本中心的同时，在合肥打造集研发、生产、运营、服务于一体的达实后方基地，以实现企业规模的进一步突破。

　　而且，《评估报告》显示，合肥达实存货主要为待开发的第三期房地产项目，用途为工业，规划中包括两栋高层研发楼和一栋高层公寓未建设。投资性房地产包括你公司开发的数字化产业园未销售完的房地产，证载用途为工业，实际用途为部分用作办公楼，部分用作商铺。

　　9月13日，深交所下发关注函，要求达实智能说明合肥达实是否存在相关住宅及商业类房产、用地。如有，以列表方式披露所持住宅用途、商业或商服用途的土地及住宅和商业房产的情况，同时请说明合肥达实是否曾经从事或拟从事住宅类或商业类房地产开发与经营业务。

　　2021年上半年，达实智能实现营收15.27亿元，同比增长13.52%；净利润1.63亿元，同比增长18.03%。不过按单季度看，公司第二季度营业收入同比下滑4.33%；净利润同比下降4.33%；扣非净利润同比下降15.4%。

　　另外，达实智能上半年因经营活动产生的现金流量净额为-2.83亿元，同比下降323.41%，公司及子公司久信医疗在项目投入期支付工程款、采购款增加为主因；而由于新增订单增长迟缓、传统手术室毛利率下滑、已签约待执行项目进度滞后等原因，公司此前就曾对久信医疗计提巨额的商誉减值准备。