大名城：闽系地产迷途样本？

　　11月15日，金山纯商房“大名城紫金九号”开盘。项目方官宣“劲销6.8亿，当红不让”。

　　不过，按照机构的开盘监测数据及说法，其“去化率一般”，甚至不及10月福州五城区约47%的整体去化率。但亦有声音称，机构的数据，再除以2，方是真实数据。

　　各种论调之下，原本沉寂的“紫金九号”，着实怒刷了一波存在感。

　　这个盘之所以引人注目，是因为其金山地王的光环，且官方自诩“打造金山乃至福州最高端的豪宅”。

　　根据其11月6日取证的备案价数据，297套房源，均价3.2万/㎡，最高触及3.6万/㎡。多为大户型，总价动辄四五百万。

　　但这里身处金山腹地，既无江景也无名校，豪宅的两大基因皆不存在，且东南偏南福州城，也没听说均价3.2万/㎡就能打造奢宅的。

　　也正基于此，狗叔早前判断，极大概率是——有钱人看不上，刚需买不起，因此，难言“劲销”。

　　虚虚实实间，“迷雾剧场”由此登场。

　　若你仍执著于紫金九号去化究竟几何？狗叔要说，浅了。不妨将思考升级到更高维度，把它置于更大视角下的俯瞰。

　　执著的大名城

　　老话说，一反常态必有图谋。

　　大名城究竟有多少年没在福州城“出手”了？按狗叔的口头禅——“八佰”年。

　　自然不是真的实数800年，但不争事实却是，记忆里的大名城，在福州城拿地的记忆已经遥远到有些模糊了。

　　不妨让我们一同回味其最近一次拿地的“执著”。

　　时间回溯至今年初的2月27日，2020福州首场土拍。最具看点的当属纯商品房地块宗地2020-11号（仓山金山绿轴旧改项目二），即目前的紫金九号地块。

　　这当然不是马后炮。

　　因为该地块是本次出让中唯一无配建住宅用地，采用“限地价、控房价、公开摇号”方式出让。已经不言而喻了，即，ZF规划基本就定调了——这是热门地块。

　　市场的反应热烈不难想象。

　　该地块有16家竞买人报名，从起拍价18.8亿元一直鏖战到了24亿元之上。

　　最后时刻，其实就是68号建发与89号大名城之争，双方报价咬得很紧，却也仅限在500万元最低加价幅度疯狂试探，你来我往间对攻了起码7轮以上。

　　最后的最后，在大名城举牌叫到了24.6亿元之后，建发不再跟进而落锤，平均楼面地价最终锁定22254元/㎡。

　　大名城对此地块的“渴望”，可见一斑！

　　福州城房价洼地：东江滨

　　在老福州印象中，大名城就是那个早年投资开发了福州城里的“大名城”，后主战马尾东江滨的名城地产。

　　东江滨何地？过去是福州城市边缘。2004年，名城地产一举拿下东江滨1400亩土地，打下第一根桩基。彼时的东江滨，尚是一片滩涂。现在？按大名城自己的说法，东江滨享国家级“六区”政策红利叠加，已经吸引了超两万户家庭常住，早已成为福州的一大居住中心。凭借着十余载深耕，大名城也将此地升维成2300亩大城。可惜，依旧难逃“边缘”之说，属福州楼市旮旯。

　　给福州人的印象是，大名城偏安东江滨一隅，这里的房价不但较之北江滨、南江滨、西江滨落了下乘，即便放眼偌大一个福州城，也是当之无愧的价格洼地。

　　何谓价格洼地？

　　直白点说，福州城房价最低的地方当属东江滨，甚至就连大名城自己也丝毫不讳言“价格洼地”一说。

　　但你品，你细品。狗叔觉得，这话任谁都能说，因为这是事实；唯独深耕东江滨的大名城没有底气说，因为你是深耕此地的主力KFS。

　　东江滨商业“巨擘”？

　　不妨让我们暂时把大名城地产抛到一边，议一议大名城为东江滨引入的商业配套。

　　浸淫福州商业圈15载，狗叔从未见过哪个KFS如此迷茫。

　　何解？

　　2013年初，坐落于晋安象园头的福州大鞋城面临整体搬迁。大名城耗费颇多心力，争抢到了部分商户，从而为东江滨引入“鞋城”，由此开辟了东江滨作为商贸批发市场的潜力。

　　尔后，则是名城汇花鸟市场。同鞋城如出一辙的是，亦是在面临搬迁的花鸟市场争取到了部分商户，至此，福州集购物、休闲、娱乐、仓储、物流、花鸟等多重商业业态于一身的“商业巨擘”。

　　开业于2016年12月的41万方名城中心更是如此，集合20条商业街区、双MALL，体量足够大，给狗叔的感知是，什么概念热，就塞什么。在福州商业圈，却也是个激不起半点水花的落寞商业体，宛若商业孤岛。

　　2015年4月21日，福建自贸试验区揭牌仪式在马尾举行。彼时的福州城，跨境电商概念方兴未艾。于是，aoe全球购，福州全球产品直购中心、保税商超立马刮到了名城中心。只是，迎来送往间，名城中心aoe全球购而今还剩什么？

　　同理的还有名城中心黄金珠宝交易中心。以及热传许久，却未能如愿的艾美酒店。

　　再看影院票房。作为购物中心的标配，影院票房在相当程度上也可看出各购物中心的斤两。

　　猫眼电影数据显示，名城中心的电影院（1177个座位）以2019年807万元的票房在福州位居第25位，不及奥体阳光（678个座位）的937万元，堪堪高过中影UL城市影院中亭街店（653个座位）的725万元。

　　什么概念热，就塞什么。何其迷茫！

　　商业地产究竟该怎么规划？如何运营？若实在想不明白，狗叔建议大名城不妨参照下同为闽系房企的正祥。

　　恕狗叔直言，正祥集团规划、开发、运营起正祥广场，也是惨不忍睹，但正祥胜在自知，不擅长，那就牵手万达广场。于是，就有了由正祥负责建设，后续交由万达集团全权运营管理的高新区万达广场、则徐万达广场、青口万达广场……

　　专业的事就让专业的人来做，让擅长这一领域的人来做这一领域的事情。

　　这，真的很重要！

　　闽系房企迷途样本

　　之所以观大名城为东江滨引入的商业配套及其运作，狗叔觉得，商业上大名城隐隐画出了一个词——迷茫！

　　什么概念热，就强行塞进什么，这正是迷茫的最大表征。

　　迷茫，将去向何方？

　　事实上，不光商业如斯，地产更是如此！

　　若说泰禾、福晟是公认的激进闽系房企代表的话，大名城则为闽系房企勾勒出了另一种形态上的可能，堪称闽系房企的迷茫样本。

　　有心人不难发现，大名城今年在土地市场格外积极，半年花费近80亿元拿地（7块地中6块位于上海，1块位于福州），这一规模已超过了这家公司上半年的销售额。据克而瑞数据，上半年大名城的销售额约为77.1亿元，排名全国房企第105位。

　　拿地资金超销售额，这已然释放出了一个信号。也曾不激进，但规模发展缓慢的大名城掉队多年后不说豪赌似也相差无多。

　　掉队一说自不是没有缘由。成立于1986年的大名城，游走地产圈30余年，现如今也就堪堪200亿元的规模，不及诸多“后辈”。

　　时间回溯至2015年，彼时是大名城的重要转折点。

　　当年，地产行业兴起转型潮，大名城赶起了潮流，宣布转型，制订了“产业+资本”双轮驱动、协同发展的战略思路，成立了名城金控作为施行金融投资及租赁业务的平台。

　　大名城从稳健房企到投身资本赚快钱，金控板块的节节攀升也曾给其带来持续增收。

　　但，好景不长，大名城的金控板块自2018年开始走下坡路。2018年亏了数亿元，2019年营收大幅萎缩至55.7万元。狗叔查阅2020年半年报，上半年大名城金控板块营业收入“高达”12.47万元。

　　也就是说，而今，金控板块在大名城的营收占比已经无限趋近于0。等同于宣布，5年来布局的“产业+资本”战略宣告失败。

　　但这同时亦是大名城地产业务失速的5年，销售额只能排在全国房企百强开外，且这几年大名城的土储呈不断下滑之势。

　　如今，大名城重返地产业务，在上海在大本营福州土地市场大手笔买地，对规模扩张的渴求展露无遗。

　　从地产到资本，再从资本到地产。是无奈下的回归？亦或是……你是否读到了一种类似迷途知返的意味？

　　但随之而来的现金流问题似乎也不小。

　　数据显示，公司近三年来筹资活动所产生的现金流净额连续三年为负值，分别为-12.5亿元、-82.2亿元、-103.1亿元，缺口那叫一个大。狗叔查阅2020年三季报，大名城经营活动所产生的现金流净额为-25.99亿元。

　　其痛难言停！

　　前阵子来福州为金茂站台的知名财经作家吴晓波，在演讲时提及“城市超级赛道”概念。狗叔觉得，若城市有“超级赛道”，地产亦有。尤其在房企闽系军团的大本营福州。

　　只是不知，重返地产“超级赛道”的大名城，胜算几何？