华夏幸福：特色小镇新王牌——布局城市化全产品线，构建两千亿规模框架

　　理论背景：城市化过快导致发展矛盾，郊区城市化正当时。在城市化进程S 曲线上，城市化率在30-70%时为城市化加速阶段。由于人口和产业日趋集中在城市，造成城市内部环境污染严重、住房紧张和交通拥堵等矛盾。参照发达国家城市化进程的历史经验，在城区矛盾日益激化对人口和产业形成外向推力，而郊区低廉地价和良好环境构成拉力。在城区和郊区相互作用下，郊区城镇化成为城市化进程必然阶段。我国郊区城市化成后期发展趋势。

　　政策高地：特色小镇获政策支持。2016 年7 月1 日，住房城乡建设部、国家发展改革委、财政部三部联合出台文件，计划在2020 年争取培育1000 个左右各具特色、富有活力的特色小镇。随后，地方政策密集出台，浙江、上海、福建、重庆、广东、河北、甘肃、江苏、深圳、天津、贵州、四川、山东、北京市已明确出台指导意见。10 月31 日，国家发改委发布《关于加快美丽特色小(城)镇建设的指导意见》(以下简称《指导意见》)，就加快特色小镇建设提出了具体的指导性意见。全国范围内特色小镇的培育工作拉开序幕。

　　华夏幸福特色小镇，“做实一个产业、缔造一种风情、保障20 年可持续”。1）全产业链发展，占据城市化发展进程中各阶段城市需求。得益于体量小的特点，特色小镇可以分布在城市半径50 公里以内，填补市中心到产业新城之间土地利用的空白。填补公司产业链空白。2）潜在需求旺盛。目前政府已规划拟至2020 年推动1 亿人口落户城市。特色小镇建设是完善和保障以上政策有序实施的重要条件。特色小镇，迈向2000 亿销售规模的开始。目前住建部已经明确规划到2020年要实现1000 个特色小镇的发展目标。目前全国共159 个已上报推荐特色小镇。考虑华夏幸福在过往产业新城中具备明显优势和成熟经验，一旦顺利切入特色小镇建设，将使得公司业务发展规模、品牌市场影响力、业务产业链布局方面更加完成。我们认为以上产品特征将使得公司有能力在3 年之内冲击2000 亿销售大关。

　　投资建议：维持“买入”评级。预计公司2016、2017 年每股收益分别是2.26 和3.06 元每股。公司2016 年11 月8 日收盘价为28.08 元每股，对应2016 和2017 年PE 为14.7 和10.6 倍。看好公司销售和市值突破千亿，根据海通三阶段估值理论，给予公司2016 年18 倍市盈率，对应股价40.68 元每股，“买入”评级。

　　风险提示：行业受政策影响下行风险。