房地产信托股权投资模式，房地产信托股权投资存在风险

　　房地产信托就是指信托公司通过信托计划达到筹集资金的目的，资金用来进行房地产开发等项目，而房地产信托股权投资包括多种模式，本文小编会进行详细介绍。

　　一、房地产信托股权投资模式

　　1.贷款信托模式

　　这是最基本最简单的形式，也就是我们通常所说的信托贷款，委托人(投资人)投资信托公司，信托公司向开发商发放信托贷款，开发商提供资产抵押、股权质押、第三方担保等。并按照约定向信托公司支付利息和偿还本金，然后信托公司向投资者分配信托收益和本金。

　　2.股权信托模式

　　这种方式可以充分发挥信托公司在产业直接投资、反赌投融资、补充项目资金和煽动资金其他来源方面的优势

　　这种模式的关键在于信托公司对项目的控制地位以及如何退出股权，这与股权基金私募的运作模式有些相似，但目前市场上所谓的房地产信托基金大多是这种类型。

　　3.股权信托模式

　　应该说这种模式充分利用了投行的思维。主要观点是，房地产企业一般使用资产收益权，包括租金收益权、股权收益权、项目收益权、应收账款收益权等。并结合信托公司的买入返售业务模式，通过资产权利转让和追加回购承诺等方式与信托公司合作。

　　4.债务、股权或股票投资组合信托模式

　　上述三种模式也可以结合使用，如股权投资贷款、股权投资股权投资、股权投资产权信托等。一般采取的风险控制措施与上述股权模式相同，即通过委派董事或财务经理、股权质押、资产质押、第三方担保等方式。

　　5.类别资产的证券信托模型

　　这种方式比较灵活，其重点是信托受益权的增加，即不动产物权信托的信托受益权的转移。请注意，这里的信托受益人需要注册。

　　6.基金信托模式

　　房地产信托基金可以说是现在最热门的，因为信托和基金有着天然的联系，比如资金信托本身就是一只基金。房地产信托基金的基本形式是股权投资信托计划，即信托资金以股权投资的形式以股东身份参股项目公司，或以房地产开发商为合伙人建立有限合伙关系。模型比较灵活，比如期限可以和长度匹配，收益可以分段、分层、分段，可以设置闭期-开仓期或者申购赎回制度。

　　二、房地产信托股权投资存在风险

　　1.资产价值评估风险

　　一方面，目标公司可能存在未知债务，或者目标公司股东可能没有完成出资义务。防范措施包括尽职调查、明确担保清单、同意预留受让款、在受让协议中约定违约责任。

　　另一方面，房地产项目估价可能不准确。因此，要做好区域市场调研，重点关注项目所在地的经济社会环境、房地产市场环境和竞争产品环境。

　　2.股权转让的风险

　　有些地区对国有土地转让有限制，如土地受让方的投资比例、股权的结构、实际控制人等不得改变。信托公司将无法实现股权转让，或者在获得后将没有有效的退出机制。

　　3.合规风险

　　在本文第一部分提到的政策依据中，对信托公司在股权的房地产投资有许多限制和要求，需要进行合规性审查。如《操作指引》规定，参与设立股权投资的信托公司的固有资金不得超过信托计划财产和公司净资产的20%；股权投资信托负责人5人以上，其中至少2人具有2年以上股权投资或相关业务经验；投资顾问的条件；报告要求等。

　　4.缺乏抵押担保的风险

　　由于纯股权投资缺乏主债权，抵押质押措施难以配套。没有这些保障措施，信托公司将面临更高的风险。人为构建抵押措施和反抵押措施所构建的主债权的真实性难以保证，与股权投资基金的关系也难以挂钩

　　5.税收问题

　　如果是增资入股或者面临所得税问题，需要提前与税务和工商部门沟通。

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