2018年4月房地产数据点评：销售下滑、开工回落 投资韧性较足

　　第一，低能级城市热度回落致销售下滑，关注主流城市成交数据改善

　　2018年1-4月全国商品房销售面积4.22亿平米，同比增长1.3%，增速较上月回落2.3个百分点，其中单月同比增速为-4.1%，较上月收窄7.3个百分点，6个月来再次出现单月负增长。销售额方面，1-4月全国商品房销售额3.62万亿元，同比增长9%，增速较上月回落1.4个百分点，1-4月全国商品房销售均价累计同比增速7.6%，增速较上月扩大1个百分点。

　　分区域结构来看，本月销售下滑主要和低能级城市楼市热度回落有关，1-4月东部商品房销量增速-9.4%，处于2016年以来较低水平，一季度相对火热的中西部和东北楼市本月有所降温，1-4月中部、西部、东北商品房销量增速为13.1%、9.3%、2.1%，增幅较上月分别收窄1.5、2.7、6.4个百分点。我们认为随着棚改货币化安置力度走弱和高基数效应，全年三四五线楼市成交将逐步下滑，预计全国成交后续仍将温和下行。

　　对于主流城市而言，根据我们跟踪的重点城市数据，4月一线4城、二线14城住宅成交同比增速为-23.2%、-23.3%，较上月收窄21.7、13个百分点，主流城市成交呈现改善迹象。去化方面，根据中指监测数据，4月14个重点城市开盘平均去化率接近90%，主流城市去化率仍维持高位，市场供需矛盾仍较突出，而4月以上海为代表，一线城市预售证管控已有所放宽，4月一线新盘供应同比增长30%。随着后续的供给改善，我们认为主流城市成交将逐步企稳反弹。

　　第二，土地市场逐步趋于理性

　　2018年1-4月全国土地成交价款2391亿元，同比增长13.6%，增速较上月回落6.7个百分点；1-4月全国土地购置面积5412万平米，同比下降2.1%，增速较上月回落2.6个百分点，其中单月增速为-7.8%(创16年四季度以来最低单月增速)，较上月收窄11.3个百分点。从百城数据来看，4月百城溢价率20.6%，虽环比扩大了2.1个百分点，但仍处于历史较低水平之一；1-4月百城宅地供应量、成交量同比增速分别为6.6%、36.1%，供需剪刀差进一步扩大。

　　我们认为土地成交下行表明企业资金端压力和限价令下未来利润率下行压力已经传导至投资端，房企拿地趋于理性，而后续补库存力度仍有待观察。

　　第三，开工回落，投资韧性或来自施工投资低位反弹

　　2018年1-4月全国新开工51779万平，同比增长7.3%，增速较上月回落2.4个百分点，其中单月增速为2.9%，较上月收窄14.9个百分点。新开工是房企预售前的必要步骤，我们强调新开工更多和房企未来的成交预期有关，而随着四五线楼市热度回落，企业的开工力度也有所下降。和销售走势预判一致，我们维持全年新开工温和下行的判断。

　　2018年1-4月全国房地产开发投资30592亿元，同比增长10.3%，增速较上月回落0.1个百分点，其中单月增速10.2%，较上月回落0.6个百分点。在4月新开工下行背景下，本月开发投资韧性再超预期，与市场主流观点不同，在观察了4月增长的施工面积、水泥产量之后，我们认为4月投资韧性可能来自施工投资的低位反弹(统计局暂未公布数据)。如图表1、2所示，施工投资和施工面积、水泥产量呈现较强的数据关联性，1-4月施工面积、水泥产量累计同比增速分别为1.58%、-1.9%，较上月分别扩大0.08、2.6个百分点，这能为4月施工的反弹提供一定的数据佐证；此外，1-3月施工投资同比增速为-0.6%(多年来首次)，亦处于历史低位，4月施工投资短期反弹可能和去年至一季度因环保限产停工的工地开始复工有关。

　　但是从逻辑上讲，房企施工和企业资金面更紧密相关，数据亦呈现二者较强的相关性(图表4)，而自2016年四季度以来，开发商资金面持续收紧，确实影响了项目施工进度。因此，虽然不排除施工投资短期反弹的可能，但考虑企业资金面收紧和土地成交回落的趋势，我们维持全年开发投资下行的判断。

　　第四，资金面继续收紧，利率进一步上行

　　2018年1-4月全国到位资金48192亿元，同比增长2.1%，增速较1-3月回落1个百分点，单月增速-1.2%，为2016年2月以来首现单月负增长。从各类资金来源看，国内贷款1-4月同比增速为-1.6%，降幅较上月扩大2.5个百分点，个人按揭1-4月同比增速为-6.7%，降幅较上月收窄0.1个百分点。利率方面，根据融360数据，4月全国首套房贷利率为5.56%，环比上升0.05个百分点，短期上行趋势不变。

　　风险提示事件：流动性大幅收紧、调控进一步升级、四五线销售加速下滑等。