中央经济工作会议地产表态解读：政策预期平稳 有利行业盈利稳定 维持“优于大市”评级

　　机构：海通证券

　　评级：优于大市

　　投资要点：

　　本次会议思路保持健康平稳发展，解决突出问题为主。我们认为，与 2019 年会议内容相比，本次房地产相关内容独立成段，尤其是对保障性租赁住房的相关信息量较大，体现高层对地产问题重视。

　　中央经济工作会议对未来政策走势具备指导意义。

　　1)从表达顺序看。“解决好大城市住房突出问题。住房问题关系民生福祉”这一新提法排序第一位，且是全新提法；“房子是用来住的、不是用来炒的”这一行业定位，出现次序与 2019 年一致，为第二位。行业调控模式仍排在第三位，但是内容从 2019 年会议的“全面落实因城施策”，改为 2020 年会议的“因地制宜、多策并举”，给予各地方政府更大的决策自主权；2020 年会议的“促进房地产市场平稳健康发展”的提法未变，但是相对2019年排序有所提前至第四位； 尽管2020年会议的住房保障和住房体系从 2019 年第一位降低至第五位，但是对保障性租赁住房从土地、税费、租金调控等方面首次给予了详细的政策支持。

　　2)从删减内容看。长效机制提法本次会议未出现。2019 年会议的“稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制”在 2020 年会议中未出现。以上改变体现对当前调控结果相对满意。我们预计短期内不会有更大层面调控政策出台，政策将保持平稳有序。存量更新和老旧小区改造被划归至扩大内需。2019 年中央经济工作会议中，房地产相关包含“加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造”。本次会议以上信息被放臵到 2020 年文件第三段“坚持扩大内需这个战略基点”中的“要实施城市更新行动，推进城镇老旧小区改造” 。

　　我们认为，保障性租赁住房相关表述重在“建设”，而并非当前市场社会资本大量涌入的存量更新或者存量集中。 考虑 2020 年蛋壳等长租企业出现资本运营问题，并引发社会事件，会议与此相关的土地供应、建设等明显重在“新增”而非完全依靠“存量整合”。我们预计通过 2020 年市场洗牌，部分缺乏运营能力企业已经在租赁市场中被逐步清洗。后续从事租赁性住房建设的参与主体，主要是大型国有机构、龙头开发商和轻资产运营企业，如万科 A、龙湖集团和我爱我家等。我们预计相关企业在 2021 年会享受到更大政策扶持。

　　我们预判后续政策保持平稳，行业盈利能力稳定。政策稳定对微观企业制定战略并保持合理利润水平至关重要。本次会议透露信息看，有利于开发商平稳有序和健康发展。

　　继续维持 2021 年行业增速判断：预计销售面积同比增速约为 0%，波动范围-1-2%、销售金额同比增速 5%，波动范围 0-7%。房地产开发投资增速方面，我们认为土地购臵费和新开工面积增速会进一步回落，竣工增速持续提升，施工面积增速相应收窄。我们预计 2021 年房地产开发投资增速在中性情形下平稳回落至 5%，波动范围为 4-6%。

　　维持“优于大市”评级。2020 年 12 月 18 日，A 股沪深 300 指数 2020 年动态PE 在 15.6 倍，房地产板块 2020 年动态 PE 在 9.70 倍。我们建议关注的房企包括：万科 A、保利地产、金地集团、金科股份、新城控股、中南建设、阳光城、世茂股份等。物业公司方面，建议关注的物业公司包括：招商积余、【新大正(002968)、股吧】。风险提示：行业面临调控降价风险和基本面下行风险。

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