房地产行业跟踪报告：投资销售仍下行 按揭贷款改善

　　行业核心观点：

　　房地产行业基本面仍处于下行趋势，政策纠偏下按揭贷款有小幅改善，需关注市场预期变化，预计2022 年房地产行业基本面仍处于向下阶段，政策方向上托而不举，边际上持续改善。房地产开发板块估值处于低位，行业信用风险持续释放中，长期来看，行业加速出清，优质房企有望受益。

　　建议关注两类公司(1)具有央企/国企背景等财务稳健型优质房企；(2)拥有优质持有型物业或转型类企业，或有效形成“开发类+”的良性资金循环的房企。

　　投资要点：

　　投资：施工和土地市场持续拖累房地产开发投资，投资单月同比增速仍在下滑。1-11 月房地产开发投资完成额累计同比增长6%，较前值回落1.2pct，11 月单月同比增速为-4.3%，增速下滑幅度略有收窄。

　　开竣工：新开工面积持续下滑，竣工面积增速回升，预计竣工周期延续，单月表现或仍有反复。1-11 月施工面积累计增速为6.3%，较前值下降0.8pct.11 月新开工面积同比下降21%，连续8 个月负增长，1-11 月累计增速为-9.1%。11 月竣工面积同比提高15.4%，增速明显回升，1-11 月累计同比增长16.2%，较前值下降0.1pct。

　　土地：土地市场仍然低迷，土地成交价款同比增速反弹，土地购置面积持续下滑。11 月单月土地成交价款同比提升24.2%，由负转正，1-11 月累计同比增长4.5%，较前值提高4.3pct.11 月土地购置面积同比下滑-12.5%，下滑幅度缩小11.7pct，1-11 月累计同比下滑11.2%，较前值下滑幅度扩大0.2pct。

　　销售：销售同比增速下滑幅度收窄。11 月销售面积和销售金额同比分别下滑-14%和-16.3%，1-11 月累计同比增速分别为4.8%和8.5%，较前值分别回落2.5pct 和3.3pct。销售均价11 月同环比继续下跌，1-11 月累计销售均价同比增速为3.5%(前值4.2%)，涨幅持续收窄。

　　资金：房企资金面压力仍然较大，按揭贷款增速小幅提升。1-11月到位资金来源同比增速为7.2%，较前值回落1.6pct，其中国内贷款/自筹资金/定金及预收款/个人按揭同比分别-10.8%/+4.8%/+17%/+9.8%，较前值变动-0.8pct/-0.3pct/-4pct/+0.1pct。

　　风险因素：行业基本面持续快速下行、持续大幅收紧房地产信贷政策。