房地产行业研究周报：基本面低位盘整 政策面持续向好

　　投资摘要：

　　每周一谈：基本面低位盘整政策面持续向好

　　1-12 月房地产行业数据公布，各项指标单月同比增速均相较11 月有一定程度下行，未能延续跌幅收窄趋势，行业基本面仍处于低位盘整状态。另一方面，政策端利好持续推出，5 年期LPR 利率下降5 个基点，不同城市在“因城施策”方向下对房地产行业政策做出调整，将一定程度促进行业基本面持续改善。

　　商品房累计销售额持续下行，单月销售额同比小幅下行。2021 年1-12 月累计商品房销售额18.2 万亿，同比增长4.8%，单月销售额2 万亿，同比减少17.8%，跌幅增加1.5 个百分点。春节前市场将保持稳定，重点关注5 年期LPR 利率下调后2-3 月商品房市场表现。随着春节假期将近，商品房市场进入传统淡季，叠加疫情影响，商品房市场难再现大变化。1 月份5 年期LPR 利率下调，叠加节后为房地产行业传统的销售“小阳春”，届时可以更清晰观察销售市场未来走向。预计一季度商品房市场将出现明确反弹。

　　12 月竣工面积单月同比增速保持正增长，新开工面积单月同比增速未见好转。12 月房地产新开工面积单月同比增速-31.1%，降幅扩大10.1pct。竣工面积累计同比增速为1.9%，较上月减少13.5pct，单月同比增速回落，但仍保持正增长。预计在房企资金紧张水平下降，以及商品房市场出现明显好转迹象前，房企新开工意愿仍将保持低迷。在新开工高峰期时滞效应、“保竣工”以及加快预售资金解禁三重因素影响下，竣工同比增速仍有支撑。

　　房地产开发投资完成额12 月单月增速-13.9%，降幅扩大9.6 个百分点，未能延续11 月反弹趋势。工程端支出回落，土地款支出大幅下行，导致房地产投资额单月值同比明显下滑。12 月土地购置费同比减少34.7%，较上月跌幅扩大23.6 个百分点，土地购置费单月金额大幅下行是导致房地产开发投资额下行的主因。12 月土地购置费外的房地产开发投资支出单月同比增速为-9.8%，较上月减少8.3 个百分点，未能延续11 月同比降幅收窄的反弹趋势。土地购置费及工程类支出下行压力将延续。随着时间进入2022 年，土地市场低迷的基本面影响将逐步显现，工程款方面也将受到土地市场低迷及新开工面积走弱影响，面临下行压力。

　　房地产开发资金来源单月同比增速回落，各资金渠道单月同比增速均下行。

　　12 月房地产开发资金来源同比增速-19.3%，降幅扩大12.3 pct。个人按揭贷款、国内贷款、自筹资金三项均出现二次回落，定金及预收款保持下行趋势。政策面持续呵护下，销售市场将逐步走出底部，促进各资金渠道复苏。

　　在全国及地方方面政策面均出现持续的边际改善，预计将推动商品房市场基本面逐步回升。

　　数据追踪(1 月17-1 月23 日)：由于跨年影响，部分数据出现较大幅变化？ 新房市场： 30 城成交面积单周同比及累计同比分别为-19 PCT、-21 PCT，一线城市-16 PCT，-12 PCT，二线城市+13 PCT，-0.1 PCT，三线城市-58PCT，-54 PCT。

　　二手房市场：14 城二手房成交面积单周同比-24 PCT，累计同比-19 PCT。

　　土地市场：100 城土地供应建筑面积累计同比-64 PCT，成交建筑面积累计同比-71 PCT，成交金额累计同比-79 PCT，土地成交溢价率为1%。

　　城市行情：环比：北京(-28 PCT)、上海(-34 PCT)、广州(-16 PCT)、深圳(-1 PCT)、杭州(-53 PCT)、武汉(-5 PCT)、南京(+37 PCT)。

　　投资策略：建议关注经营稳健及资信背景较好的龙头房企保利发展、万科A、龙湖集团。关注产品导向逻辑下的高品质性房企滨江集团、绿城中国等。

　　风险提示：销售市场下行，个别房企出现债务违约暴雷，政策超预期调控。