招商积余：1、公司重组以来，保持“12347”战略定力，致力于打造“中国领先的…

　　招商积余(001914)04月10日在投资者关系平台上答复了投资者关心的问题。

　　投资者：在与中航合并之初公司称管理密度不够，但目前的在管面积已经在原合并之初的基础上翻了一番，而新进驻的城市并没有增长多少，管理密度提升已成基本事实，但为什么也没有看到营业成本的下降?

　　招商积余董秘：您好，谢谢您对公司的关注。公司一直重视并努力提升盈利能力。2022年，公司通过“一业态一模板”工具应用、加大数字化建设、开展降本增效专项工作等，毛利率指标总体保持平稳，其中住宅项目毛利率有所改善。未来公司将继续扩大物管业务规模，提升项目密度、浓度，发挥规模效应、协同效益，并深化各项提质增效措施，改善盈利指标。

　　投资者：公司的专业化服务总体规模比例一直处于同行业低位，是整个战略定位不清晰导致的还是母公司不愿助力公司成长?其中像案场协销经纪这块按同行业母公司的销售体量数折算对标招商蛇口的数据，反应到积余的这一板块营收比例数额是显着低于同行公司的，去年1季度的毛利更是去到了1.32%，是不是能说明一些问题?另外能否就设施管理服务这个板块展开详细讲一下?

　　招商积余董秘：您好，谢谢您对公司的关注。1、公司重组以来，保持“12347”战略定力，致力于打造“中国领先的物业资产管理运营商”。在战略指引下，确定“十四五规划”总体发展目标，全面牵引公司未来的经营与发展，并结合内外部环境及变化趋势，分解为具体年度计划，扎实推进。2022年，面对经济下行、房地产调控、政策性租金减免等挑战和压力，公司表现出较强韧性，业绩依然创下新高。2、2022年一季度，受宏观环境影响，公司案场协销及房屋经济业务相关收入减少，成本投入大增，导致毛利下降。3、公司下属专业公司招商设施布局高端制造业FM服务，覆盖新能源、电子信息及半导体三大产业，保持行业领先优势，是宁德时代最大的设施服务供应商，阿里、京东的核心供应商。

　　投资者：请问公司如何应对非住业态上合同续签提价难和人工成本不断上涨的双重压力所导的毛利净利偏低局面?

　　招商积余董秘：您好，谢谢您对公司的关注。1、公司将通过增加规模，用增量消化存量和成本；全力推进科技赋能提质和增效；落实平台化的商业模式，做“轻业务”模式；持续以业绩为导向，推动组织效能的提升等举措实现将本增效。2、公司通过持续强化日常管理和项目精益管理水平，保障客户的体验感和获得感，从而保障项目续签率并争取获得提价机会。

　　投资者：公司大物管+大资管战略中，物管已经做到了排名相对靠前，但大资管作为公司的主要赛道，进展却十分缓慢，另外母公司蛇口的商业资产，如酒店，长租公寓，写字楼，产业园等的运营及管理也一直还没有纳入到公司来做，与母公司协调沟通了近三年依然没有结果的原因在哪里?如果是因为积余目前还没有这个能力，完全可以把母公司的相关人员编制到积余来呀?

　　招商积余董秘：您好，谢谢您对公司的关注。1、招商蛇口对招商积余发展的支持是长期的、可持续的、稳定的。招商蛇口建设的除部分合资项目的物管、资管业务将与合作方协商确定运营服务外，蛇口具备主导权的项目，物管、资管业务都会交由积余来进行管理。2、2022年，公司新增来自招商蛇口的物业管理面积1,582万㎡，新签年度合同额5.37亿元。此外，公司作为招商蛇口轻资产运营平台，已逐步承接招商蛇口的轻资产运营业务，截至2022年末受托管理了招商蛇口45个商业项目（含筹备），扩大了公司商业运营业务规模，也提升了专业能力，为后续发展打好基础。

　　投资者：去年公布拟剥离的9个项目，有具体时间表吗?另去年剥离的赣州九方和现在拟剥离的赣州格兰云天项目同在一个地块上，为什么当时不直接剥给蛇口，是与蛇口的发展战略不相符吗?

　　招商积余董秘：您好，公司持有的重资产是历史遗留下来的，情况比较复杂。公司按照“先易后难、重点突破、争取有利条件、宜快则快”原则，努力创造条件推动重资产剥离，已实现首期剥离方案落地。公司将继续梳理剩余重资产，结合市场情况、处置难度、交易成本等因素，制定合适的交易方案，若有进展将及时履行信息披露义务。谢谢您对公司的关注。

　　投资者：住宅和非住的收取物业费的方式是怎么样的?毛利率每个季度的波动为什么会有这么大?

　　招商积余董秘：您好，公司的物业管理服务合同模式是下收制，也就是下个月或者下个季度收取上个月或者上个季度的服务费用。受市场拓展环境等因素影响，不同期间公司的营收、毛利率可能会存在差异，一个完整年度的数据会更好地反映公司经营情况。谢谢您对公司的关注。

　　投资者：中航帮恒大管理的物业现在还有在管理吗?每年的合同金额有多少?

　　招商积余董秘：您好，公司全资子公司中航物业管理有限公司为恒大集团有限公司及其子公司的部分地产项目提供物业管理服务。因恒大集团有限公司出现流动性危机，发生实质性的债务违约情况，公司综合考虑前述物业管理费款项的信用风险，于2022年末对前述款项计提信用减值损失2,016万元，减少公司2022年度归属于上市公司股东的净利润1,512万元。谢谢您对公司的关注。

　　投资者：公司定的年度营收目标156亿，在原有130亿的基础上，净增加26亿，而公司的全年新签合同金额在不考虑增长的情况下一直保持在35亿上下，差额近9亿，是否意味着公司今年将继续优化存量项目，从而提升总体单位收费面积?

　　招商积余董秘：您好，公司物业管理业务新签年度合同额是年度内新签的物业管理合同额，不是净拓展概念。新签年度合同额转化收入受入场服务时间等因素影响。当下，物管行业已经由“规模为王”向高质量发展转变，公司确定2023年营收目标定为156亿，是综合行业发展趋势及保持高质量的增长理念而确定的比较合理的目标。谢谢您对公司的关注。

　　投资者：公司在持的项目中，成都，昆山及九江九方购物中心在招商蛇口的年报中已经更改成了招商花园城，而现实中在去年夏季就已经做了更换，是否意味着蛇口已经确定要拿掉公司这三个项目?即如此为何还迟迟不发剥离公告

　　招商积余董秘：您好，公司按照“先易后难、重点突破、争取有利条件、宜快则快”原则，努力创造条件推动重资产剥离，已实现首期剥离方案落地。公司将继续梳理剩余重资产，结合市场情况、处置难度、交易成本等因素，制定合适的交易方案，若有进展将及时履行信息披露义务。谢谢您对公司的关注。

　　投资者：年度业绩会当中陈海照总讲到优化供应商体系，和提升组织效能，以及科技赋能和做大规模，请问这些动作能维持公司现有毛利率水平吗?

　　招商积余董秘：您好，谢谢您对公司的关注。1、2022年，公司通过在住宅业态全面推行“一业态一模板”管理工具，拓宽增值业务使用场景等一系列举措实现了住宅毛利率的提升。非住业务受房地产市场调整影响，非住业态的市场竞争日趋激烈，对非住业态定价形成较大压力，利润空间受到压缩。2、2023年，公司将持续推动精益管理的实施，“一业态一模板”管理工具和降本增效工作进入常态化，住宅项目毛利率将稳定在一定的水平。非住方面，公司将保持战略定力，坚定不移的进行市场化开拓，保障增量市场的占有率。短期内公司的毛利率仍然承压，但随着地产红利的压缩带来非住市场竞争白热化在未来逐步回归理性，品质管理带来的服务溢价亦将逐步体现。

　　投资者：去年9月15日招商局集团董事长缪建民来我司调研时就提出规模化发展，明确表态支持公司做收并购，时间已过去了已半年有余，请问公司有相适应的项目在做研究讨论吗?

　　招商积余董秘：您好。收并购一直是公司的长期战略，招商局集团和招商蛇口在资源、机会等方面也大力支持公司的发展。公司非常积极，也很谨慎地在开展收并购相关工作。未来公司不会为了收购而收购，将聚焦在估值比较合理、运作比较规范，同时在细分业态上能力较强的标的公司。谢谢您对公司的关注。

　　投资者：关于计提，龙岩计提了3900万,有多少个车位?衡阳中航城花园计提了2900,有多少个车位?现在计提到一个什么样的水平了?

　　招商积余董秘：您好，公司经对比衡阳项目与龙岩项目目前周边类似车位的成交价格，及考虑前述项目车位的实际情况等综合因素进行测算，预期售价无法覆盖成本，2022年计提衡阳和龙岩项目车位资产减值准备6,903万元，减少2022年度归属于上市公司股东的净利润3,784万元。谢谢您对公司的关注。

　　投资者：从公司2022年三季度单季及四季度单季的经营数据上看，基础物业管理项下的非住项毛利已经两个季度维持在低位，分别是8.51%，8.52%，在不出现坏账的情况下，这个数基乎已经达到我公司的盈亏平衡线，若出现如恒大之类的计提，公司该项业务将要面临亏损，请问管理层，面对如此情况，公司有什么应对的方法?

　　招商积余董秘：您好，谢谢您对公司的关注。1、2022年，公司实现营业收入130.24亿元，较上年同期增长22.97%；归属于上市公司股东的净利润5.94亿元，较上年同期增长15.72%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润4.99亿元，较上年同期增长36.66%。2、2022年，公司通过在住宅业态全面推行“一业态一模板”管理工具，拓宽增值业务使用场景等一系列举措实现了住宅毛利率的提升。非住业务受房地产市场调整影响，非住业态的市场竞争日趋激烈，对非住业态定价形成较大压力，利润空间受到压缩。3、2023年，公司将持续推动精益管理的实施，“一业态一模板”管理工具和降本增效工作进入常态化，住宅项目毛利率将稳定在一定的水平。非住方面，公司将保持战略定力，坚定不移的进行市场化开拓，保障增量市场的占有率。短期内公司的毛利率仍然承压，但随着地产红利的压缩带来非住市场竞争白热化在未来逐步回归理性，品质管理带来的服务溢价亦将逐步体现。

　　投资者：公司一直在讲平衡利润与服务品质之间的关系，克而瑞2022年物业服务力排行，咱们公司排在第四，但公司的基础物业管理毛利确低过排在公司前面三名的绿城，保利和中海，请问公司领导为什么咱们每平方服务面积的花费的成本更高，服务水平确不及上述几家且该机构的满意度榜单中前居然还找不到咱们公司?问题大概出来哪里能否讨论一下?

　　招商积余董秘：您好，谢谢您对公司的关注。1、物业行业的本质就是服务，这个理念也融入到了公司的经营管理各个环节。2022年，公司通过加大服务监测和品质检查力度等措施、开展绿色健康生活等特色服务，以服务创新和标杆建设等实现创新驱动改进，实现客户满意度保持行业高位水平。2、在服务品质提升的同时确实需要有一些成本方面的投入，公司要平衡好长期和短期利益、经济利益和社会效益之间的关系。合理的增加投入，让客户切实体验到服务的提升，亦会收获到客户更大的信任，通过客户的认可也能获得更多的市场机会，实现发展的良性循环。同时，公司也会注重服务与运营模式的持续优化，通过科技赋能、精益管理、人效提升等多种手段，实现提质增效。

　　投资者：请问公司去年四季度单季非住面积增加500万方，营收确下降了9934万，应该怎么理解这个一增一降的反差?是主动放弃了一些项目，然后新增项目经营平均数不到一个季度所产生的?还是续签时丢掉了一些项目又忙着找一些不太优质的项目再注入进来让整个季度的管理面积数好看一些?

　　招商积余董秘：2022年，面对经济下行、房地产调控、政策性租金减免等挑战和压力，公司表现出较强韧性，实现营业收入130.24亿元，较上年同期增长22.97%。公司在2022年度报告中披露，2023年公司将力争实现156亿元的营收目标。谢谢您对公司的关注。

　　投资者：招商局集团去年9月到公司考察给到招商积余的明确指示：让公司聚焦一个“轻”字，加快推动轻重资产分离工作，尽快解决历史遗留问题！请问去年底公告的7家公司9个项目的剥离今年是否会落地?

　　招商积余董秘：您好，谢谢您对公司的关注。若有需要披露的事项，我们将及时履行信披义务。

　　投资者：董秘你好，前期有投资者问公司毛利率每季波动幅度都会比较大，公司层面给的回复是受市场拓展环境等因素因响，这也与事实偏差太大了吧，根据会计计账原则，市场拓展费用归在销售费用项下，跟毛利是扯不上半点关系的，恳请公司再次回答这一问题，谢谢！

　　招商积余董秘：您好，公司在进驻新项目，尤其是大客户新项目进驻的前期投入较高、人工成本、运营成本等增加导致毛利率阶段性下降。谢谢您对公司的关注。

　　投资者：请问公司今年定的营收目标是否已经考虑了今年剥离重资的情况?

　　招商积余董秘：您好，谢谢您对公司的关注。综合行业发展趋势及保持高质量的增长理念，公司披露2023年营业收入目标为156亿元。

　　投资者：请问公司2022年，2023年，在营业成本项中外包的占比是多少？

　　招商积余董秘：您好，谢谢您对公司的关注。物业管理目前仍处在劳动密集型阶段，成本结构以人工成本为主，人工成本上行对经营业绩的提升压力最大。外包可以一定程度上降低用工风险和员工管理成本，公司同时会加强外包方管理，保障服务品质，并通过经营发展及各项措施提升人效和公司效益水平。

　　投资者：管理层你好，请问能具体解析一下2023年制定的年度营收计划吗?诸多地方不是很理解，希望得到管理层的回复1，营收156亿，净增加26亿，去年年度新签合同额33.14亿，今年在去年新签基础上不增加，差额约7亿多，这还是没有考虑平台增值的情况下的数据。2021年末总在管面积2.81亿方，2022年净增加3000万方，与去年新签合同额数又差距远，公司的老单续签率为90%以上，请问这些面积是主动优化掉了吗

　　招商积余董秘：您好，公司物业管理业务新签年度合同额是年度内新签的物业管理合同额，不是净拓展概念。新签年度合同额转化收入受入场服务时间等因素影响。当下，物管行业已经由“规模为王”向高质量发展转变，公司确定2023年营收目标定为156亿，是综合行业发展趋势及保持高质量的增长理念而确定的比较合理的目标。谢谢您对公司的关注。

　　投资者：董秘你好，请问公司平台增值服务这一板块，今年能够实现盈亏平衡吗?谢谢！

　　招商积余董秘：您好，谢谢您对公司的关注。2022年，公司平台增值服务实现营业收入5.76亿元，毛利率6.03%。目前公司平台增值业务还处在起步发展阶段，规模为先，且各业务发展不均衡，毛利率暂时相对较低，随着自营服务、直播、到家宜居等业务的不断发展壮大，毛利率将逐步提高。

　　招商积余2022年报显示，公司主营收入130.24亿元，同比上升22.97%；归母净利润5.94亿元，同比上升15.72%；扣非净利润4.99亿元，同比上升36.66%；其中2022年第四季度，公司单季度主营收入38.47亿元，同比上升28.23%；单季度归母净利润1.21亿元，同比下降7.32%；单季度扣非净利润1.15亿元，同比上升517.29%；负债率47.73%，投资收益4490.61万元，财务费用9378.72万元，毛利率11.84%。

　　该股最近90天内共有16家机构给出评级，买入评级13家，增持评级3家；过去90天内机构目标均价为20.43。近3个月融资净流入395.73万，融资余额增加；融券净流出405.54万，融券余额减少。根据近五年财报数据，估值分析工具显示，招商积余（001914）行业内竞争力的护城河一般，盈利能力一般，营收成长性较差。财务相对健康，须关注的财务指标包括：应收账款/利润率。该股好公司指标2.5星，好价格指标3星，综合指标2.5星。（指标仅供参考，指标范围：0 ~ 5星，最高5星）

　　招商积余（001914）主营业务：物业管理业务、资产管理业务、其他业务。