地产：大势可追 荐3股
摘要：
地产：大势可追 荐3股 2015-06-24 类别：行业研究 机构：广发证券 研究员：乐加栋 郭镇
[摘要]
核心观点：
基本面回顾与展望：为山九仞，岂一日之功2015年上半年，行业基本面在地方政策及货币政策的支持下，量价端中周期拐点已经在二季度出现，但投资、开工等供给端的表现却依旧偏弱。
下半年对于政策环境的预期依旧乐观。量价方面，复苏和分化是下半年的主题，预计2015年全年全国商品房销售面积增长7%，重点城市增长有望超15%，房价走势仍需关注库存变化，若下半年货币环境进一步改善，四季度房价则有较大上涨压力。供给端土地、投资及新开工方面，周期反应滞后于量价，不过开发商存货水平的持续降低对供给端的复苏有积极影响，同时建议关注政府土地出让价格的调整，预计2015年全年新开工面积小幅负增长，投资增速有望维持在10%的水平。
下半年投资主线之一：集中度提升与行业龙头估值修复行业集中度提升已经是不争的事实，并且前10大开发商的优势越来越集中（2014年市占率超17%），市占率上升速度远快于后续梯队，门槛升至700亿元，成员自2012年以来没有变过（绿地、万科、万达、保利、恒大、碧桂园、中海、华润、世茂和绿城），储备、布局、周转、融资能力，奠定这些行业龙头的核心竞争优势。参照美国经验，集中度进一步提升伴随着大规模兼并收购，行业龙头外延式扩张值得期待，美国住宅开发龙头企业在集中度提升最快的20年内股价表现优异，绝对和相对收益显著。目前，A股龙头房企相对估值再次回到低位，随着基本面继续复苏、政策友好、房价小幅上涨，估值有望迎来修复，建议关注万科A、保利地产。
下半年投资主线之二：国企改革箭在弦上，蓄势待发对于上市国企而言，资源分散、运营效率偏低是当前普遍现状。我们梳理了本轮国企改革中各个省市政策方向和推进力度、以及65家A股上市国资房企的改革空间和预期，挖掘了两条地产国企改革投资主线：第一条，“大集团、小公司”，集团资产注入和资产整合，由此带来价值重估的投资机会，筛选条件包括公司所处省市已提出明确的资产证券化率目标、所属集团上市体外资产容量大且质量较好；第二条，存在引入战投、同时实施中长期激励机制的预期和空间，由此提升运营效率，并带来业绩和估值的双重提升，筛选条件包括公司所处省市已提出明确的混改以及激励机制的推进时间表、第一大股东股权比例较高且尚未实施过激励计划、业绩以及运营效率表现差于板块。综合来看，国企改革方面我们主要推荐关注鲁商置业、京投银泰、大龙地产等。
风险提示政策面预期转变，基本面恢复速度低于预期。
