地产：新常态 企业大格局

　　地产：新常态 企业大格局 2015-08-10 类别：行业研究 机构：中信建投 研究员：苏雪晶 陈慎

　　[摘要]

　　行业新常态15年市场延续去年四季度的向好趋势，同时成交结构开始出现微妙变化：二手房占比提升、改善性需求接棒、房屋总价的概念开始变得越来越重要，需求端的向好也开始带动土地市场低迷格局实现突破。展望下半年，我们认为有以下几点值得关注：下半年市场热度的延续性有待观察，而土地市场有望在三季度迎来阶段性改善，也为投资企稳带来契机。政策端扶持需求的思路仍将延续，老生常谈的房地产税中期之内不足虑，但营改增的影响可能需要重点关注。

　　企业大格局行业增长弹性正在不断缩窄，由此带来的企业间成长轨迹的分化。我们观察到“国进民退”的现象愈发显著，央企和国企依靠强大资源仍可在楼市下半场大展宏图，民企维持成长的最好途径只有并购，而没有禀赋和融资优势的中小型企业可能只有转型一条路可走。同时行业无论是开发模式还是布局思路也开始趋于成熟，投资商与开发商分离的案例不断涌现，险资和地产深度结合，房企纷纷进行海外布局，这为以后行业格局的升级埋下伏笔。

　　投资多挑战对于大部分中小型企业而言，当前的环境和市场容量已经越来越难以让它们立足，转型创新已经是不可逆转的浪潮，我们看好其中迸发的机遇，但对于转型方向的精挑细选是行业需要面临的共识。我们从2013年开始思考企业转型的可能性，也对目前所有主流转型方向进行了跨行业研究，最终认为金融可能是最与地产业接轨的方向，搭建互联网金控平台，实现金融产业间的协同可能是很多房企的归宿。房地产与互联网的接轨我们更看好社区O2O，通过提供全面基于本地化的特色服务，从而形成移动端流量的抢占，协助地产商转型，未来更是蕴藏无限可能。

　　配置：一个主角+一条主线6月份市场调整来势汹汹，让人猝不及防，但从行业基本面来看，支撑市场向上的逻辑依然没有变化，货币宽松格局延续，主流城市量价齐升，将带动主流房企盈利质量改善，与此同时政策红利持续释放，央企国企的整合预期也将带动相关企业基本面的优化，新的千亿企业以及300亿俱乐部成员有望从中孕育而生。但从更长周期来看，转型创新可能是地产股唯一的命题。我们主要推荐一个主角：国企改革，一条主线：转型创新。