地产：投资继续下探 企稳时点渐近

　　地产：投资继续下探 企稳时点渐近 2015-11-11 类别：行业研究 机构：银河证券 研究员：胡华如

　　[摘要]

　　核心观点：

　　事件：国家统计局发布1-10月房地产行业数据。

　　投资增速再创新低，土地购置及新开工有企稳迹象：1-10月房地产投资同比增2.0%，再创年内新低，仅次于2009年1-2月1%的低点，相比1-9月继续滑落0.6个百分点，降幅小幅收窄，其中住宅投资增长1.3%，下滑0.4个百分点。地产投资增速二季度趋稳后三季度继续下探，但注意到土地购置面积1-10月累计下滑33.8%，与1-9月持平，有企稳迹象，新开工数据继上月大幅回暖后1-10月出现小幅下降，累计同比13.9%。受益二季度销量表现优异，新开工及土地市场逐步回暖，10月投资表现不佳有去年同期基数较高的原因，我们认为投资在明年一至二季度筑底回稳将是大概率事件，但考虑到四季度销量表现难超预期，中长期看房地产开发的传统盈利模式已遭遇挑战，房企拿地及新开工的意愿很难大幅提振，地产投资数据反弹的可能性不大，至明年上半年或将呈筑底的态势。

　　销售面积增速年内首次下降：1-10月商品房销售面积同比增长7.2%，其中住宅销售面积增长7.9%，相比1-9月均下降0.3个百分点，销售面积增速今年以来首次放缓，从单月表现来看今年10月销量基本与13年持平。从销售额来看1-10月增长14.9%，相比1-9月下降0.4个百分点，其中住宅销售额增速18.0%，连续下滑两个月。分区域看，东、中、西部地区商品房销售面积同比增长9.3%、7.0%、3.9%，仅中部地区增速提高0.7个百分点，中部地区近两月表现突出，增速连续两月逆势提升，东西部地区均回落0.6个百分点。考虑到二季度销量透支部分需求，尤其一线等发达地区，以及去年同期的高位，我们预计11月全国销量将小幅好于10月，但很难超预期，全年销售面积12-13亿万方之间，同比增长5%左右，略差与13年。

　　个人按揭贷款持续回升：1-10月房地产开发企业到位资金同比增长1.3%，增速提升0.4个百分点。其中国内贷款下降3.6%，与上月持平，个人按揭贷款增长19.9%，增幅继续扩大1.7个百分点，宽松政策效果显现；定金及预收款增长5.1%，增速扩大0.7个百分点，自筹资金下降4%，降幅继续扩大。

　　投资建议：我们认为地产投资在明年一至二季度筑底回稳将是大概率事件，但反弹的可能性不大，考虑到二季度销量透支部分需求，尤其一线等发达地区，以及去年同期的高位，我们预计11月全国销量将小幅好于10月，但很难超预期，全年销售面积12-13亿万方之间，同比增长5%左右，略差与13年。基本面难以支持蓝筹股超预期的表现，建议关注弹性高的转型及国企改革两条主线，推荐绿景控股、深振业、深深房及深物业。

　　风险提示：销售不及预期，投资增速继续探底。