地产：估值修复又可期 荐11股
摘要：
地产：估值修复又可期 荐11股 2015-12-21 类别：行业研究 机构：国泰君安 研究员：侯丽科 李品科
[摘要]
本报告导读：
2016年研究和配置房地产行业必读品。我们谨慎看好2016年地产基本面，看好结构性行情演变，以“转型牛”和“区域主题”为代表，维持行业增持评级。
摘要：
一手房销量：1）环比：整体环比上升4.6%，其中一线升27.56%，二线降6%，三线升13.7%。2）同比：整体同比升6%，其中一线升15%，二线升9%，三线降8%。3）本周与2014年全年周均比：整体升56%，其中一线升92%，二线升57%，三线升27%。4）累计同比：整体同比升23%，其中一线城市升39%，二线升22.8%，三线升11%。一手房整体成交均价：环比升3.1%，同比升28.9%。二手房销量：本周环比升48.92%，同比持平。
库存水平：12个典型城市一手房平均可售面积环比降6.2%，同比降12.3%。去化时间：12个城市新房去化时间8.8个月。
板块估值：2015年PE主流公司15.4倍，RNAV溢价42%。一线14.4倍，RNAV溢价47.1%；二线13.9倍，RNAV溢价39%；三线22.7倍，RNAV溢价60%；地产+X28.8倍，RNAV溢价136%；商业9.8倍，RNAV折价16%。
本周观点：去库存背景下，本周销售继续回暖。房地产开发企业定向增发频获批，融资成本也持续下降，充足资金下，房地产企业业绩预计会有较大提升。险资举牌也为房地产板块估值修复带来丰富的想象空间。房地产迈入长周期拐点，“去库存”背景下，我们谨慎看好2016年地产基本面，看好结构性行情的演变，以“转型牛”和“区域主题”为代表，区域主题请关注于珠海、大深圳、川渝和武汉布局的上市公司。
国君地产组合包含华夏幸福、天健集团、苏宁环球和广东明珠，权重占比均为25%。国君地产组合指数上周上涨15.9%，跑赢房地产指数6.0%，跑赢上证指数11.7%。组合指数2015年累计涨幅为87.0%，跑赢房地产指数35.1%，跑赢上证指数80.2%。
中央经济工作会议将再提去库存。12月14日的中央政治局会议，再次将楼市去库存作为重点内容来讨论。政治局会议提出将加快农民工市民化，通过住房改革来稳定房地产市场。
维持行业增持评级。2015年，板块投资策略是“既要过日子，也要浪漫满屋”；推荐：1）龙头房企全面受益于降息降准和再融资全面松绑，资产负债表边际改善最为明显，推荐：保利地产、招商地产、万科A、华侨城A；2）旧貌换新颜（强调新路径、新机制、新模式）：国企改革类、转型类重点推荐：苏宁环球、格力地产、天健集团、广东明珠、宝安地产；3）新北京主题：华夏幸福、荣盛发展。4）港股受益：花样年、绿地香港、恒大地产、碧桂园。
