地产：务实的去库存 方向的大转变
摘要：
地产：务实的去库存 方向的大转变 2015-12-22 类别：行业研究 机构：中金公司 研究员：宁静鞭
[摘要]
事件21日晚间，新华社刊登了中央经济工作会议公报，我们评论如下：
评论1）地产政策方向怎么看？供给端改革加码，存在与市场的预期差；更加务实的去库存，地产调控政策大方向级别的变化。首先，从公告表述看，去库存由地产行业上升至“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”经济社会发展的五大任务，其次，从政策方向看，首次引入从供需两方面入手的调控方案，在强调落实户籍改革，加快农民工市民化、扩大有效需求基础上（这块是市场之前普遍预期的政策方向预判），创新性提出建立购租并举的住房制度，并且鼓励开发商顺应市场规律，适当降价，促进产业兼并重组（这块是市场很少有预期的部分），意味着供给端的地产调控开始加码，体现了政府更加务实的去库存态度以及地产调控政策大方向级别的变化，即在目前房价、成交双高情况下，避免用传统需求刺激方式解决问题，带来远期更大风险，而是容忍有限度的市场化价格调整、牺牲部分开发商利润来达到市场供需均衡。
我们之前一直强调，农民工入城的最大障碍在于目前三四线城市房价与省会城市房价价差小、购房负担重，中小城市生活性价比不高，但如果三四线城市房价能够出现有效调整，则鼓励农民工落户购房的需求端刺激逻辑变得通畅，在中长期也将有效解决去库存的难题。
2）具体能有什么政策？户籍上放开农民工落户；REITs等金融工具发展提速，按揭贷款渠道打开；扩大保障房/公积金覆盖面及降低申请、使用门槛；取消不合理政策限制（比如部分二三线城市全面性取消限购限价措施，90/70户型限制）等。我们认为未来在户籍上放开农民工落户，实现农民工人口市民化也将推进，而且未来购租并举模式更加重要，住房租赁将成为新产业，REITs等金融工具将加速发展，同时大中城市保障房、公积金覆盖面也将扩张至农民工人群，让居住地工作的外来人口真正得到保障，调控措施会更加市场化，二三线城市官方全面性取消限购限价等措施，对开发商的90/70户型限制等措施也将退出。
3）A股投资策略：政策博弈思路的战略性转变！未来地产政策不再单方面强调刺激，而是固本培元，开发商中长期利润率受到考验、有下行压力，未来城市布局更为关键。再次提示龙头地产股估值修复仅能维持到年底，之后不可恋战，建议新年后择机切换至主题个股，关注转型、国企改革、区域布局和并购等。目前推荐龙头公司排序：保利，其次万科，招商。1季度切换主题股，区域发展主题华夏幸福（未覆盖）、首开股份、浦东金桥、陆家嘴、中洲控股（未覆盖）；国企改革主题华发股份、中华企业。
