地产：房地产市场表现总体强于预期

　　核心观点：

　　销售面积单月同比增速创年内新高根据统计局数据，18年1-7月商品房销售面积同比增长4.2%，增速扩大0.9个百分点，其中7月销售同比上升9.9%，单月成交面积增速创年内新高略超预期，一方面受重点城市成交边际改善影响，另一方面也是17年7月基数压力相对缓解导致（17年7月同比仅增长2%）。我们维持前期观点，一二线城市价格调控压力将有所缓解，供给端逐步改善，三四线在棚改因城施策与按揭贷利率改善的情况下，成交表现依旧具备一定韧性。

　　土地购置面积增速创三年内新高，拿地成本继续改善根据统计局数据，18年1-7月土地购置面积同比上升11.3%，单月同比上升32.1%，单月增速为自14年11月以来的新高。土地成交价款在量价齐升带动下累计同比增长21.9%，单月同比大幅增长28.7%。从地价房价关系来看，中指院300城市楼面价增速低于统计局销售均价增速，房企拿地成本持续改善。

　　房企开工意愿较强，投资增速超预期回升根据统计局数据，18年1-7月新开工同比增长14.4%，增速扩大2.6个百分点，单月同比增长29.4%，高去化低库存环境下房企开工意愿维持高位。投资方面，18年1-7月房地产开发投资同比增长10.2%，增速上升0.5个百分点，单月同比增长13.2%。土地投资拉动以及施工投资边际改善（主要为施工面积的增长）为整体投资增速提供了韧性支撑，但需要关注资金面对投资端的负面影响。

　　房企到位资金高增长，开发贷、按揭贷增速显着改善根据统计局数据，18年1-7月，房企到位资金同比增长6.4%，单月同比大幅上升17.8%，房企资金面显着改善。其中，按揭贷、开发贷降幅显着收窄，自筹资金同比依旧高增长，定金及预收款同比增幅扩大至15.1%，销售端的强势表现使得定金及预收款成为房企资金增速的主要支撑。板块投资方面，目前行业小周期底部信号增强，市场悲观预期充分反应，行业调控系统性加码的概率较低（以部分城市的政策修补为主），流通性改善对板块估值修复有边际支撑，叠加集中度提升带来的业绩弹性，我们继续推荐低估值的一二线龙头房企。

　　风险提示不同口径下土地数据存在差异，资金面继续收紧对需求端以及房企经营的负面影响持续扩大；行业库存抬升快于预期。