地产：新开工施工回落 荐5股

　　投资要点10月18日，国家统计局发布《2019年1—9月份全国房地产开发投资和销售情况》：

　　商品房销售：单月销售同比继续为正，全年销售或创新高1-9月，全国商品房销售面积119179万方，同比下降0.1%，降幅比1-8月收窄0.5pct。9月单月销售增速继续回正，带动销售面积累计增速降幅继续收窄，符合我们此前一直强调“由于去年Q3开始基数较低，同时行业整体环境好于去年，导致今年下半年销售增速压力减小”的判断。分结构看，1-9月住宅销售面积增长1.1%，办公与商业分别下滑11.0%、13.7%；分区域看，1-9月份东部与东北部地区分别下滑2.9%、5.9%，中部与西部分别增长0.5%、4.6%。我们认为，支撑1-8月销售韧性的或是地方政府的棚改与土储专项债，9月份则在房企集中备货推盘与“以价换量”促销下，单月销售同比增长2.9%。展望后市，9月以来部分区域有调控宽松迹象，考虑到整体市场情况依然较去年同期略好，四季度大概率能跑赢同期，全年销售面积有望与去年持平或微增。

　　房企到位资金：增速回升得益于狠抓回款，外部融资继续收紧1-9月，房地产开发企业到位资金130571亿，同比增长7.1%，增速比1-8月加快0.5pct。其中国内贷款19689亿，增长9.1%；自筹资金42024亿，增长3.5%；定金及预收款43877亿，增长9.0%；个人按揭贷款19900亿，增长13.6%。1-9月房企到位资金增速较1-8月回升的原因是资金来源的结构性调整，并非融资放松：9月个人按揭，自筹资金、定金及预收款等内部融资渠道增速扩张，国内贷款增速在收缩，可见监管收严后，房企外部融资渠道持续受限，更加注重销售回款，在规范融资背景下，信用利差分化加剧，优质房企优势进一步凸显。

　　土地市场：成交溢价率继续走低，Q4及明年Q1或是价值洼地1-9月，房地产开发企业土地购置面积15454万方，同比下降20.2%，降幅比1-8月收窄5.4pct；土地成交价款8186亿，下降18.2%，降幅收窄3.8pct。土地市场在8月小幅回暖后，9月成交量同比再度回升，但成交溢价率继续走低：据WIND统计，9月全国100大中城市土地溢价率6.58%，较上月低位下降2.05pct，其中一线城市土地溢价2.77%（同比上升2.08pct），二线6.50%（同比下降0.13pct），三线城市10.94%（同比下降2.69pct）。9月土地购置面积回暖，但成交溢价率持续走低，我们认为主要因为：1）低基数效应：18年Q3开始土地市场遇冷，因而9月拿地增速增长压力减小；2）9月宅地供地增多，且土地价格在低位：近5年来，单月土地成交溢价率低于今年9月只有18年10月（4.55%）与15年3月（6.21%），这2次都是市场底部；3）融资分化传导至拿地分化，行业集中度进一步提升：融资分化将导致Q4及明年Q1房企拿地分化，此时是在手资金充足，有融资优势，且杠杆较低房企的补仓好机会。

　　房地产开发投资：新开工继续回落、施工走弱、土地投资起支撑开发投资韧性犹存：1-9月，全国房地产开发投资98008亿，同比增长10.5%，与1-8月持平；新开工继续回落：1-9月，房屋新开工面积165707万方，同比增长8.6%，回落0.3pct；施工有所走弱：1-9月，房屋施工面积834201万方，同比增长8.7%，回落0.1pct。展望Q4，受销售去化及融资压力，新开工高位下滑是趋势；竣工诉求较为刚性但或受制于紧资金，修复或低于预期；施工受新开工缩量及竣工交付双重挤压，增速继续回落是大概率事件，但8月以来土地投资逐渐有起色，对开发投资起到一定的支撑，维持全年开发投资增速10%左右的判断。

　　投资建议：9月房地产相关数据整体较为抢眼，但总量数据维持高位的背后，应当关注结构上分化在加剧：住宅与商办分化，地域间分化，土地投资城市能级分化，房企融资分化等。我们认为，降