房产税如何征收？房产税计税依据，房产税征收存在哪些问题？

　　房产税是向房产主征收的一种财产税，以房屋为征税对象，以房屋的残值或租金收入为计税依据。那么房产税如何征收？

　　财产税的计税依据：

　　1、从价税

　　根据剩余价值征收的财产税，称为从价税，房产税按房产原值的10％ ~ 30％扣除后的残值计算缴纳。扣除比例由省、自治区、直辖市人民政府在税法规定的扣除范围内确定。这一规定有利于因地制宜地确定残值，平衡税负，简化计算程序，提高征管效率。

　　房产原值：一般不单独计算的配套设施，应包括与物业不可分割的各种附属设备或其价值。主要包括：供暖、卫生、通风等，纳税人改建或者扩建原有房屋的，应当相应增加房屋的原值。

　　2、租金征税

　　根据房地产的租金收入，房地产的租金收入是房产税的计税依据。

　　有关注意事项：

　　1、房地产出租，房地产出租收入作为房产税的计税依据。在征收财产税时，应区别对待投资性合资企业的财产。对于固定收入，出租人应按租金收入缴纳房产税；风险共担的，按照财产残值作为计税依据征收房产税。

　　2、财政租赁住房的，应按房产残值计算征收房产税。租赁期内房产税的纳税人由当地税务机关根据实际情况确定。

　　3、安装在旧房的空调设备一般作为单项固定资产入账，不应计入物业原值；新建房屋交付使用时，如果中央空调设备已按物业原值计算，则物业原值应包括中央空调设备。

　　二手房房产税如何征收？

　　根据所售房屋是否减免营业税五年，是否是唯一减免营业税的房屋，评估价格和面积，买受人是否首次享受契税优惠等，缴税如下：

　　1、测绘费1.36元/平方米，买方；

　　2、评估费0.5％（评估金额允许浮动），买方；

　　3、契税的评估金额为第一次90套内1％，第一次90套至140套内1.5％，第一次140套以上或不超过3％，由买方支付；

　　4、所得税由出卖人按全额1％承担，五年后普通住房唯一住房减免；

　　5、交易费双方6/平米；

　　6、制作成本80元，买方（印花税成本5元）；

　　7、营业税由卖方缴纳5.6％，普通住房五年后可减免，非普通住房缴纳差额为5.6％；

　　8、土地收益为1％。

　　房产税征收存在哪些问题？

　　1、征收对象。征收房产税的目的之一是抑制投机性住房需求，而不是打击刚性的自住需求，这需要明确住房套数。另一方面，房产税本身是从价计征，不宜以数量作为免税或优惠的依据。另外，多套房子的价值不一定比一套房子高。如果采取这样的优惠政策，将不可避免地导致新的不公平税收。

　　2、房地产价值的评估。财产税的计税依据和税率在保证公平的基础上，面临着如何确定的问题。以北京为例，地段的差异，甚至重点学校地段的差异，造成了房地产价值的巨大差距。另一方面，如果房地产的基本价格只由一般的部门制定，很容易因为不公平而招致反对。

　　3、房产税或房产税作为卖方市场在目前的住房市场中能起到什么作用？直接税不容易传递，但不容易传递并不意味着它不能传递。只要市场属于卖方，卖方就可以想办法把税负转嫁给买方。如果出现这种情况，税收调整的目标不仅难以实现，反而会增加购买者的负担，与政策设计的目标背道而驰。

　　4、双重征税问题。在国际上，财产税更符合地方公共服务。从我国目前的情况来看，个人房屋在房地产开发交易中，涉及道路、供水、供电、供气、环境绿化等，实际上承担了大量与基础设施和公共服务设施相关的税费；还有股票财产的税务处理。

　　5、个人住宅房产税影响较大，必须考虑其社会影响。特别是近几年出现了相当多的“高档”建筑，即使税率很低，个人居民是否有能力缴纳房产税或者房产税也是一个问题。

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