地产 | 资源向优质区域集中的超长周期

　　全局意义的楼市走势不复存在，无论是因为城镇化尾声、还是因为房企去金融化、抑或房产税引导需求房住不炒预期，但市场仍有博弈思维。对于全局意义的系统性楼市牛市不复存在的结论，市场并没有分歧，无论是基于什么样的理由。这里再次强调，主要是逻辑上的一些异常，体现为预期楼市宽松、并寻找超跌反弹的公司，即便这些公司所处区域市场已经达成了不可持续的共识。这就是产业逻辑和投资逻辑之间的差异，一个基于长期发展，一个基于当期PE估值，对于此，我们不认为有估值博弈的价值。

　　然而，区域逻辑将在接下来“悄悄的”走强，一是体现为强产业城市的系统性上行，二是城市内部优质住宅的二手房继续超预期上行。产业更替带来人口迁徙，强产业城市依然是未来的主导，类似于过去最强的互联网和金融产业，引领一线城市持续带来超额收益，未来的强产业城市也将引领持续的超额收益，即便并不具备全国范围内的统一走势。以目前产业升级的进展来看，这个超长周期，依然能够带来巨大的机会。同时，对于并不处于衰退期的城市来说，各个小片区内的优质住宅，依然将得到进一步追捧，地理位置、房屋建设质量、物业管理水平依然是选择的主要标准。对于一个小片区来说，公认的优质房屋，将处于持续上行通道，并逐渐拉开和其他非优质项目的差距，按照国外经验，这个价差最大可以达到1倍以上。

　　越是房产税带来需求改革，更加谨慎的需求会加速以上进程。一旦需求偏向于谨慎，投资性需求的挤出，那么此前由投资性需求带来的刚需跟风也将减少，更多的自我评估，将使资源加速向优质项目集中，而非被分流。从短期来看，随着房产税的试点，预计有一段时间（根据房产税实际实施的速度）会因为投资性的抛压带来楼市的压力，但对于持续上行的强产业城市和区域来说，这将长周期的阶段性底部。

　　房企金融去杠杆预计在2023年完成，房产税试点预计也将在2023年做效果的初步评估，2022年将是阶段性底部。推荐港股中的中国金茂、融创中国，受益旭辉控股集团，A股标的推荐中南建设(行情000961,诊股)、万科A(行情000002,诊股)、保利地产、金地集团(行情600383,诊股)、招商蛇口(行情001979,诊股)等，受益我爱我家(行情000560,诊股)，同时推荐物业板块，受益【招商积余(001914)、股吧】(行情001914,诊股)、碧桂园服务，推荐中海物业、宝龙商业。

　　风险提示：政府重新放开前融、再走土地金融模式。