个人住房贷款利率调整后对房地产有什么问题影响，调整后买房是好还是坏？

　　2019年8月25日，中国人民银行发布公告，从2019年10月8日起，新的商业性个人住房贷款利率将基于最近一个月的贷款市场报价。那个人住房贷款利率调整后，对房地产企业会有一个什么问题影响？

　　1. 如何确定按揭利率?

　　答：新发放的商业银行个人发展住房贷款市场利率与同期LPR利率挂钩。由二○一九年十月八日起，新的商业个人住房贷款利率是以最近一个月的市场报价利率为基础。增加的点数应符合国家和地方住房信贷政策的要求，反映贷款风险状况，在合同期内保持不变。住房进行贷款利率有下限。第一套商业银行个人发展住房消费贷款利率不得低于相应定期贷款的市场经济报价利率，第二套商业管理个人对于住房问题贷款利率不得低于相应定期贷款的市场报价利率加60个基点。（说明：8月20日引用的5年期LPR为4.85％。假设9月20日LPR利率不调整，新发行的首套住房抵押贷款利率不低于4.85％。鉴于此前的住房抵押贷款基准利率为4.9％，相当于9.9％的折扣，第二套房的抵押贷款利率不应低于5.45％，相当于基准利率上调约11％。在银行省地方人民一级分行指导下，确定辖区内第一套和第二套商业个人住房贷款利率。

　　2.新政策的效果如何？10月8日以后买房是利还是弊？

　　答：不同城市影响不同。以上海为例。之前对于品质最好的客户，房贷利率第一套房可以打九折（4.41％），品质一般的客户可以打九五折（4.655％）。但经过这次调整，根据8月20日LPR的报价，上海首套房贷利率将上调至4.85％，所以对于上海购房者来说，不过，如果你看看北京，北京首套房贷利率一般比基准利率高10％（5.39％）。新政策实施后，银行北京管理部将根据北京房地产市场情况的变化，确定辖区内第一套和第二套商业个人住房贷款利率的上限和下限。如果北京管理部门确定北京市场的加分下限低于54个基点，那么新政策对北京买家更有利。此外，LPR将每月浮动。目前，市场普遍认为，LPR利率很可能在第四季度下降，因此相应的住房贷款利率也将下调。

　　3.对房地产市场有什么影响？

　　中原房地产首席分析师张大伟，总的来说，这仍然是一个中性政策。该政策的目的是稳定房地产预期，避免房地产利率跟随LPR明显下调，避免刺激房地产而不是抑制房地产。此外，LPR利率是浮动的，这意味着企业抵押银行贷款市场利率也将浮动。我认为LPR利率较后下调的可能性较大，所以按揭利率也会下调，而按揭利率与现时相比增幅很小。

　　克而瑞研究中心林波，总经理：央行将把确定抵押贷款利率下限的权力下放给央行，的省级分行，然后加强分城施策的抵押贷款利率。房贷利率将成为调控房地产市场的直接工具。对于之前没有用利率调控的城市，优惠政策之后会消失。我预测部分城市二套房贷款利率可能会上调。然而，如果LPR随后下调，抵押贷款利率也将随市场而下调

　　天风证券银行实业廖志明，分析师：银行住房抵押贷款利率需要同时满足国家和地方住房信贷政策的要求。在不突破这个下限的情况下，最终贷款利率将根据借款人的资格来确定。国家要求首套房贷利率不能低于LPR。例如，如果当地的要求是提高利率不得低于30个基点，那么首套住房抵押贷款的利率不得低于LPR  30个基点。如果借款方资质中等，银行可以与借款方协商贷款利率为LPR 50个基点。这对中国银行净息差是好事，缓解了息差不断下行风险压力。此外，上海是抵押贷款利率最低的最大城市，首套住房贷款利率高出50％。估计加息会比之前的实际利率晚。在其他地方，抵押贷款利率基本上与以前相同。考虑到LPR未来可能下跌，基准利率保持不变，LPR定价可能更具成本效益。

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