合景泰富通州核心区项目拖延3年入市 区域房价已翻倍

　　合景泰富地产控股有限公司(01813.HK，以下简称“合景泰富”)拿地3年以后，其位于北京通州运河核心区的合景中心项目(备案名为“合景万汇中心”)入市销售价格已经涨至6.5万元/平方米左右。

　　这是合景泰富在北京的主要在售项目。合景泰富分别在2014年2月下旬、4月初连续取得了通州运河核心区IX-05、IX-04地块，但一直到2017年上半年，合景泰富才向北京市规划部门申请地块项目地上部分建设工程规划许可，距离拿地时间已经间隔了3年之久。

　　合景泰富在2017年11月下旬为IX-04地块项目取得了部分房源预售许可，推出了279套商务公寓开始销售，合计预售面积2.93万平方米。而另外一宗IX-05地块项目至今仍未推向市场。

　　根据国土资源部(现为“自然资源部”)通过施行的《闲置土地处置办法》，其认定闲置土地是指拿地时间或规定动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。据《中国经营报》记者查询了解，合景泰富分别在2016年、2017年才取得IX-04、IX-05地块项目地下部分、地上部分规划及施工许可，期间至少拖延了2年时间，亦晚于该地块项目初定2014年下半年开工、2016年底竣工的开发计划。

　　售价涨至6.5万元/平方米

　　据记者了解，合景泰富位于北京通州运河核心区的合景中心项目在2017年底首次开盘，并在今年初继续加推了部分房源，目前该项目推出的全部房源均为商务型公寓，户型包括77平方米两居室及101平方米~114平方米三居室，销售均价维持在6.5万元/平方米。

　　按照合景中心项目取证预售面积2.93万平方米，目前该项目已经推出的房源总货值约为19亿元。

　　根据北京市住建委网签备案系统显示，合景中心项目已经取证预售的279套房源，包含已预定及网上联机备案的房源共计28套，仍有251套房源处于可售状态，按此计算，合景中心项目去化率约为一成左右。

　　相较于通州其他商业、办公类项目，合景中心项目拥有更为便利的销售条件和产品类型。由于合景中心项目拿地时间较早，并且当时项目建设内容包含了商务型公寓，因此虽然该项目产权年限只有50年，但仍然可以作为住宅出售给个人购房者。

　　但与普通商品住宅不同，合景中心项目有着更为严苛的贷款要求。合景中心项目一位销售人员在电话里告诉记者，个人购房者购买合景中心项目商务型公寓，要求首付款比例为50%，同时商业贷款最长贷款年限仅为10年。

　　“个人购房者购买合景中心项目，不用注册或代办公司的方式购买，允许客户首付款分期，分期时间为半年。认购房源时支付20%购房款，3个月后支付10%购房款，6个月后补齐剩余20%购房款。”合景中心项目这位销售人员说，“半年首付款支付完毕以后，办理银行贷款，待项目封顶时开始偿还贷款，我们预计项目会在2019年底实现封顶。”

　　因为合景中心项目最长贷款期限仅为10年，这意味着按月偿还贷款压力较大。以最小面积77平方米两居室计算，若成交价为6.5万元/平方米，总房款为500万元左右，房屋首付款为250万元，半年内付清，剩余250万元为10年期商业银行贷款，按月还款金额超过了2.6万元。

　　合景中心项目现在仍为商水商电，将来购房者要承担更高的水电成本，而且该项目物业费据称将超过7元/平方米/月，相比其他商品住宅项目的物业费水平更高。

　　“毗邻的保利大都会项目原来也是商水商电，但现在已经改为民水民电，并且接通了市政燃气。合景中心项目正在与政府相关部门沟通协商，争取将商水商电改为民水民电。”合景中心项目这位销售人员介绍，“当然，作为商业项目，物业费水平确实比较高。”

　　合景中心项目现在取证预售的商务型公寓所属地块为IX-04部分，而另一宗IX-05地块开发产品至今仍未入市。记者也向合景泰富方面求证IX-05地块项目销售计划及开发进度安排，但该公司没有对此予以回复。

　　规划限制拖慢开发计划

　　2013年底，北京市国土部门拟以公开招标方式出让通州运河核心区IX-04、IX-05地块，合景泰富在2014年2月下旬以招标方式取得了IX-05地块，投标成交价格超过16亿元。IX-04地块原本计划同样以公开招标方式出让，但临时延期出让，并且出让方式也由公开招标改为挂牌竞价。

　　合景泰富在2014年4月初以挂牌竞价方式取得了IX-04地块，成交价格为14.29亿元，较挂牌底价微幅溢价1.49%，溢价率要低于招标方式取得的IX-05地块。

　　据记者查询，IX-05地块总用地面积接近3万平方米，建筑面积约为17万平方米。如果按照全部建筑面积计算，合景泰富取得IX-05地块楼面价约为9540元/平方米。

　　IX-04地块总用地面积3.2万平方米，建筑面积约为16.6万平方米。如果按照全部建筑面积计算，合景泰富取得IX-04地块楼面价约为8609元/平方米。

　　根据记者获取的一份合景中心项目材料，合景泰富对IX-05地块项目计划投资金额为36.2亿元，整体开发周期3年，建设工期26个月，计划在2014年8月份开工，2016年底完成验收并交付使用；IX-04地块项目计划投资金额为34亿元，整体开发周期30个月，其中建设工期24个月，计划在2014年10月开工，2016年底完成验收并交付使用。

　　但据记者进一步查询，合景泰富在2016年4月取得了IX-05地块项目地下部分规划许可，2017年初才向北京市规划部门申请办理项目地上部分建设工程规划许可；合景泰富在2016年4月取得了IX-04地块项目地下部分规划许可，2017年初申请办理了商务公寓部分建设工程规划许可，并在2017年5月申请办理了地上办公楼部分建设工程规划许可。

　　另外，根据北京市住建委施工许可备案记录，IX-05地块项目分别在2017年3月上旬、4月底、7月初取得了地下部分、商务公寓和办公楼建筑工程的施工许可；IX-04地块项目则是在2016年10月中旬、2017年4月底、2017年7月底依次取得了地下部分、商务公寓及综合办公楼建筑工程的施工许可。

　　“合景中心项目计划2019年底竣工交房，但实际交房时间可能更晚一些。”上述合景中心项目销售人员告诉记者。

　　按照合景中心项目现在的开发建设周期，该项目实际开工及竣工交付时间相比原开发计划推迟了近3年时间。

　　北京市国土部门一位人士告诉记者，由于北京市通州区过去2年的城区规划比较特殊，所以项目规划和施工许可审批时间较长，已经取得施工许可的开发项目，只要目前地块项目动工在建，将不会被认定为闲置土地。

　　“拿地间隔2年时间不开发建设，开发项目在时间上理论会被认定为闲置土地。但北京市政府东迁导致通州控规调整，很多开发项目受到影响，项目建设方案审批时间较长，因此通州开发项目情况比较特殊。”一位大型开发企业人士进一步告诉记者。

　　另一位开发企业人士则表示，合景中心项目拖延了3年时间入市，实际上获得了极高的土地和产品溢价，“如果在2015年入市销售，通州运河核心区同类商务公寓的销售均价为3万元/平方米左右，而且面临绿地中央广场、华业新北京中心、保利大都会等同类产品激烈竞争，现在合景中心项目销售均价已经达到6.5万元/平方米，房价翻倍，而且销售情况非常紧俏。”