戚金兴碰壁 滨江集团深圳首个旧改受阻

　　滨江集团(002244) 进入深圳的首个项目正在遭遇“变故”，因深圳城市更新政策的调整，该位于龙华区安丰工业区的旧改项目在历时近两年后仍未取得实质性进展。滨江集团已经决定退出该项目。

　　4月20日，滨江集团发布诉讼公告，称因与安远控股合作开发的深圳龙华区安丰工业区地块旧改项目未能推进，滨江集团决定退出该项目合作并要求安远控股归还11.6亿元的融资款。

　　2016年8月，滨江集团与安远控股达成合作意向，共同投资深圳滨安房地产开发有限公司来开发深圳龙华区旧改项目，注册资本 2000 万元。其中，滨江集团持有70%股权，安远控股持有30%股权。

　　同年11月，滨江集团与安远控股、深圳滨安公司、深圳新润先科有限公司共同签订《关于深圳龙华区安丰工业区项目之投资合作框架协议》。根据协议安排，由安远控股和深圳新润先科有限公司负责项目土地使用权证的办理、项目更新改造开发手续的办理、项目开发主体及开发安排等事宜。

　　同时，滨江集团还以8.6亿元收购《光大信托-安远集团单一资金信托》项下信托受益权，并另行向安远控股提供一笔3亿元的资金支持。

　　安丰工业区旧改项目位于深圳龙华区羊台山山麓，布龙路的西侧，规划的龙观快速路北侧，占地面积约10万平方米，属于工业用地，现状是工业厂房和宿舍楼。该旧改项目带有住宅建设指标，另外按工改规定有30%的商务公寓指标。

　　从签订协议至今已经17个月，该项目还未取得进展，而《光大信托-安远集团单一资金信托》却已于3月21日到期。滨江集团曾在3月23日发布公告，要求安远控股履行回购义务并立即支付回购款(含本金8.6亿元及合同约定的其他回购价款)，同时要求收回经由四川信托有限公司发放给安远控股的3亿元信托贷款。

　　在4月20日的诉讼公告中，滨江集团表示，因安远控股未能提供令人信服的还款计划，其已于近日向浙江省高级人民法院提起诉讼，要求安远控股立即归还融资款本金、截止 2018年3月21日的未付融资/借款利息和诉讼费用合计 13.07亿元，并以每日 38.6667 万元标准支付自 2018 年 3 月 22 日起的欠款利息至债务全部还清之日。

　　滨江集团认为，安远控股目前尚不具备短期内履行回购信托计划及偿还信托贷款的能力，滨江集团将有权优先受偿其抵押的国有土地使用权和房屋以折价、拍卖或变卖所得价款。除了安远控股外，被告还包括深圳滨安房地产开发有限公司、深圳新润先科有限公司等。滨江集团要求解除与安远控股、深圳滨安房地产开发有限公司和深圳新润先科有限公司之间签署的《关于深圳龙华区安丰工业区项目之合作协议书》。

　　滨江集团之所以选择退出该旧改项目在于其认为，向深圳市相关主管部门申报城市更新计划实施上存在不确定性，且深圳龙华区安丰工业区地块城市更新改造项目目前仍尚未办理完成前期项目审批手续。

　　第一太平戴维斯深圳投资部董事吴睿向时代财经指出，去年深圳城市更新政策的调整可能是导致该项目无法推进的重要原因。去年5月，深圳市政府正式发布《关于进一步加强商业研发用房建筑设计管理工作的通知》，严禁研发用房改公寓。

　　众所周知，城市更新项目开发周期十分漫长。吴睿表示，深圳龙华区旧改项目的进展可能和滨江集团的预判不一致，超出了其所能接受的时间范围。“一般来说，城市更新的审批要经过40多个政府部门、200多个步骤，完成前期项目审批可能需要三年。”

　　企业对于城市更新项目的审批进程并不容易把控。深圳世联行(002285) 地产顾问股份有限公司副总裁袁鸿昌表示，因牵涉的利益复杂，部分深圳旧改项目可能8-10年都没有完成前期项目审批手续，“滨江集团在深圳的这个旧改项目启动还不到两年，时间上并无异常”。

　　不过，他表示，在楼市信贷收紧的政策背景下，开发商融资困难，滨江退出旧改项目或与其自身的财务状况相关。

　　时代财经查阅滨江集团年报发现，其现金流状况确实不容乐观。数据显示，截至2017年12月31日，滨江集团经营活动产生的现金流量净额34.30亿元，同比下降73.88%，现金及现金等价物净额为5.86亿元，同比下降近89%。

　　为了获取足够的资金，2017年滨江集团加大了融资活动，筹资活动产生的现金流净额为12.02亿元，同比增长300.79%。截至2017年12月31日，滨江集团总资产合计602.44亿元，负债合计438.84亿元，资产负债率为72.84%，同比增加4.6%。

　　在寸土寸金的深圳，增量土地的出让已经微乎其微，房企介入的主流方式均为旧改。而除了龙华安丰工业区旧改项目外，滨江集团还在去年以股权收购方式获取深圳市龙华大浪街道浪口村城市更新单元，总建面29.4万平方米。在深圳“出师未捷”的情况下，滨江的鹏城计划也多了一份不确定性。