祈福生活服务的“生活经验”：重新定位物业管理

　　它是中国最早的一家物业管理公司，曾带起大型社区风潮，成立20年以来，它围绕20多万人口提供全方位生活服务，从2013年至2017年期间，公司拥有人应占溢利从2188.5万元增长到5632.5万元，复合增长率逾26%，在PE动辄20倍，乃至40倍的物业管理板块中，它的估值仅10倍左右，它就是祈福生活服务(03686.HK)。

　　一站式生活服务商：岂止于物管

　　祈福生活服务以物业管理起家，但确切地说，它是一家生活服务公司。

　　了解到，祈福生活服务在1998年成立物业管理公司提供物业管理服务，之后在2008年进入零售服务业，2011年继续拓展业务至餐饮及配套生活服务，2017年通过收购进入资讯科技服务领域。

　　目前，祈福生活服务有五大业务板块：零售、物业管理、餐饮、配套生活服务以及资讯科技，其中，物业管理收入占比仅仅为22%左右。从上述发展轨迹看，祈福生活服务俨然是一家综合性的生活服务供应商，其中的业务焦点则是“生活”二字。

　　为何物业管理不是公司最大的收入来源，祈福生活服务与其他物业管理公司有着不一样的考量。

　　祈福生活服务主席孟丽红在接受智通财经采访时表示：“我们不是一家单纯的物业管理公司，我们是一站式提供全方位物业解决方案的生活服务公司。从收入占比看，除去物业管理的两成多，剩下的都是其他服务所带来的。我们深入了解每一个住户、分析他们的消费，实际上业主每个月的物业管理费只有几百元，但是在餐饮、购物、教育等方面的消费，远远超过物业管理的花费。”，在其看来，“聪明的物业服务商会选择这块更大的蛋糕。”

　　因此可以看到，在过去五年，零售服务一直是祈福生活服务最大的收入来源，到2017年，该业务收入占比为28.8%，高于物业管理的21.9%，餐饮、配套生活服务以及资讯科技收入则分别占比18.3%、17.9%以及13.1%，而这些在其他物业公司鲜有涉及。

　　从财报看，尽管物业管理业务占总收入比重低于零售服务，但目前依然是盈利的“主力军”，毛利占比29.9%，毛利率为56.6%。从物业服务行业发展趋势看，物业管理收入虽然增长空间不如生活服务，但相对稳定的成本水平还是能维持较好的利润效益。

　　截止2017年底，祈福生活服务所管理的总订约建筑面积达约680.6万平方米，其中包括15个住宅区及3项纯商业物业，均位于广东省内。在680多万平方米的订约建筑面积中，有约64%位于广州番禺区的祈福新邨。据了解，祈福新邨开发20多年来，共售出约4万套房子，常住人口20万人。

　　酬金制的双面：高毛利，优服务

　　回到上文提及的利润问题，智通财经APP发现，祈福生活服务物业管理服务高达56.6%的毛利率，远高于其他多数同行，诸如中海、绿城等大中型开发商旗下的物业管理公司毛利水平大体在15%~30%左右，毛利水平较高的彩生活也仅仅只有35%。

　　了解物业管理行业的人士应该对“酬金制”这个名词并不陌生，与大多数内地物业公司采取“包干制”收取管理费的模式不同的是，祈福生活服务的物业管理模式国际味十足，采取的是更为标准、集约、现代的“酬金制”模式。

　　酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金，支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。在财务会计上，按酬金制收取物业服务费，本质上是物业管理公司担任业主代理，仅将预定部分物业服务费(也就是酬金)记作收入，其余部分则用作运营资金，支付提供物业管理服务所产生的开支。不难发现，酬金制是典型的成本定价方式，这也是酬金制物业公司毛利率比较高的重要原因之一。

　　祈福生活服务管理层对智通财经表示，其毛利会比其他公司高，一部分原因是因为自身业态比较丰富，各种业态发生协同效应，同时与计算方法不同有关。包干制要提高利润，往往要节约成本，同时包干制企业的利润还会受到人力成本上升等因素的影响，这些因素对酬金制则不会产生直接影响。

　　智通财经获悉，酬金制物业管理模式另一大的好处在于，运营资金属于业主，物业管理公司会将其投入到为业主的服务当中，保证物业管理服务的质量。酬金制下，物业费与物业服务质量性价比具有透明性，物业合同关系更为和谐良好。如此看来，祈福生活服务的高毛利虽然赚到了效益，实质上也承担了更多更优质的服务保证，物业公司和业主的利益实际上是一体的。

　　纵向挖潜：资讯科技服务板块扩大

　　对于多数物业管理公司来说，业绩的增长主要依靠不断横向广度扩张，即不断增加物业管理面积。相比之下，在生活服务领域深耕多年的祈福生活服务似乎有更多灵活的选择，选择的主要路径则是纵向的深度挖掘。

　　近年来，祈福生活服务在原有的业务基础上，将业务扩展到资讯科技服务领域，为其在综合生活服务的业务空间挖掘方面带来了诸多可能性。

　　时间回到2017年12月，祈福生活服务成功收购广州市科健计算机技术有限公司(下称科健)，收购的一个重要原因就是有助公司为其管理范围内居住社区的居民提供更佳及更全面的物业管理服务，提升服务的科技和安全品质。

　　智通财经查阅资料显示，科健主要提供资讯科技服务、相关工程服务、保安系统、硬件与软件整合，有成熟针对社区、购物中心、写字楼的智能化整体解决方案、系统。其中，高空抛物监控系统、人流统计系统、远程电表集抄系统、视频监控车位引导系统等都是非常创新的系统，适合在住宅、购物商场、停车场等推广使用，提升物业管理服务水平。目前部分方案、系统不仅已经运用到自己开发、管理的社区、购物商场、写字楼，还成功拓展第三方开发管理的项目。不难看出，这家被收购标的是国内较为流行的智慧网络社区服务型供应商。

　　完成新业务收购后，2017年祈福生活服务的资讯科技服务板块收入同比增长28.1%至4805.9万元。

　　祈福生活服务管理层对智通财经透露，未来将针对物业管理服务升级的需要，针对业主的需求，进一步推动社区智能化发展，并且将公司成熟的方案、系统带给合作伙伴。

　　复制“生活经验”，尝试多点开花

　　除此之外，祈福生活服务在物管、零售、餐饮及校外培训服务等领域的丰富经验已然成为了祈福生活服务服务这家物业服务公司内生形成的“生活经验”，公司计划复制推广这一经验，进一步扩张原有业务网络。

　　其中，商管业务将是祈福生活服务未来重点扩展的业务之一。祈福生活服务行政总裁兼执行董事孙伟刚对智通财经表示，公司计划通过从事集成项目扩展物业管理网络，管理包括第三方发展的公寓、购物商场、商业写字楼在内的集成项目，为其提供物业管理、物业代理、营销顾问等方面的业务。

　　据其介绍，2017年祈福生活服务开始涉足商业管理输出，为其他发展商提供前期策划、可行性的报告制定，进而帮助发展商开展招商、招租以及策划宣传工作，从而进入物业管理的工作。

　　截至2018年3月，祈福生活服务已与多个独立第三方订立招商招租、物业管理、前期策划等商业管理服务合约，合约总金额约人民币1600万元，为期1-8年。

　　值得注意的是，校外培训也是祈福生活服务业务拓展的重点，2018年该公司计划创办一个约2400平方米的培训中心以进一步拓展业务。

　　据了解，目前我国的校外培训市场主要针对基础教育课程以及高等和职业教育课程，培训机构总数约为20万家，行业高度分散，市场规模大，增长快。智通财经统计发现，以基础教育为例，2016年我国中小学课外辅导行业市场规模超过8000亿元，复合增长率超过10%，而专门做培训教育的上市公司极少，这意味着祈福生活服务在校外培训领域仍有很大的发展空间。

　　随着二胎政策的开放，祈福生活服务也将目光聚焦到早教方面，希望在教育培训班方面加大投入。

　　智通财经查阅财报显示，2017年该公司校外培训服务收入同比增长26.2%，至3415.8万元，占配套生活服务收入约52%，已经成为业务发展的半壁江山。随着业务扩张，校外培训业务的收入还将继续增加。

　　此外，零售及餐饮方面，祈福生活服务计划于2018年底开设三家零售及餐饮店，餐饮业务策略计划由自营餐饮店转为专注品牌推广，吸引更多特许经营商及餐饮合伙人。

　　总体而言，祈福生活服务起于物业管理，但不局限于物业管理，随着高毛利的物业管理服务规模扩大，以及零售、餐饮和校外培训等业务持续多点开花，祈福生活服务的估值有望提升至合理水平。