淡化地产业务加速战略转型 招商蛇口多名高管离职

　　招商蛇口(001979,股吧)财务副总监兼运营管理中心总经理李石芳表示，2018年将从改善影响ROE组成的关键指标着手，通过周转提速、现金流改善等举措来保证ROE整体提升1%。

　　距离上一次高管离职不足半年之后，招商蛇口管理层再度传来人事变动的消息。

　　近日，有媒体报道，招商蛇口副董事长杨天平已提出离职，将加盟顺丰控股(002352,股吧)担任副总裁一职。产生连锁变化的是，招商蛇口华南区域总经理萧睿、华中区域总经理梁会军也将相继离职。而在2017年的营业收入中，华南区域占据14.95%的营业收入；华中区域占据19.26%的营业收入。

　　为此，时代周报记者致电招商蛇口，公司相关人士回应称，目前并不清楚，一切以公告为准。有接近招商蛇口的知情人士向时代周报记者透露，杨天平确实已经提出离职请求，目前正在走公司流程。

　　对于招商蛇口来讲，1982年便加入招商局的杨天平显然已经是元老级的人物。简历显示，杨天平历任招商局发展公司董事副总经理，招商局金山工业区董事常务副总经理，招商物业副总经理、招商地产(000024,股吧)副董事长、招商局雄安办主任等职务。值得注意的是，如今杨天平的年龄已经到达58岁，而按照国资委规定，58岁应该转为顾问。

　　与此同时，时代周报记者查阅资料发现，杨天平在董事会的任期将于6月23日到期，年龄限制带来的天花板已经触手可及，而另寻他处将是延续职业生涯的最佳选择。

　　近年来，一向被指发展缓慢的招商蛇口已悄然加快了步伐，在2017年首次跨入“千亿”阵营。这在行业人士眼里被视作，“为了重新进入房地产第一阵营，招商蛇口正在加速扩张，并在人事、拿地模式、内部管理架构等方面进行了一系列变动。”

　　与此同时，在招商蛇口的业务谱系中，园区运营与邮轮业务正变得越来越重要。管理层的调整与更迭，既伴随着招商蛇口的转型，也预示着招商蛇口转型的方向。

　　架构调整简政放权

　　在2017年的业绩会上，招商蛇口总经理许永军将2018年定位为招商蛇口的改革年，这集中体现在内部结构调整和简政放权上。

　　“从4月开始，将权力下放到区域，其中50%投资比重将放到区域自主，25%-30%放到投委会，20%左右留在总部。在权力下放的同时，总部结构也开始精简，从16个部门到10个部门。”许永军表示，招商蛇口将从效率和流程上进行整体提速。

　　“权力下放，其实也是责任下放的过程。从当前企业高周转的模式来说，此类投资权力势必需要下放，这是必然的过程。同时对于项目的开发投资周期以及相关的投资收益，也会有较为明显的管控。在这种情况下，旗下各区域负责人也有了更大的业绩压力，离职或许跟此有关系”。易居研究院智库中心研究总监严跃进向时代周报记者表示。

　　有媒体报道，5月初招商蛇口已经完成相应调整，将原来的16个部门合并调整为8个部门，部门领导重新竞聘上岗。

　　而这一切变动和调整都是在招商局下达的《关于集团开展“质效提升百分之一工程”的通知》这根指挥棒下进行的。上述内部人士告诉时代周报记者。5月3日上午，公司召开了“质效提升百分之一工程”全员启动会，提出了“质量第一、效益优先、规模适度”的工作要求。招商蛇口常务副总经理朱文凯强调，“质效提升百分之一工程是集团未来三年的重点工作”。

　　招商蛇口财务副总监兼运营管理中心总经理李石芳表示，2018年将从改善影响ROE组成的关键指标着手，通过周转提速、现金流改善等举措来保证ROE整体提升1%。

　　总部架构调整具有信号般的意义，下面各区域的调整也被提上议程。据悉，除了原有华北、华东、华中、华南、深圳五大区域之外，今年招商蛇口将福建从华南区域中独立出来专门成立了福建区域，其中包括厦门公司、漳州公司。

　　缘起去地产化战略

　　地产圈分析人士认为，人员频繁变动，除了结构调整带来的开发销售端承压之外，根本原因在于去地产化战略的实施。

　　重组上市之后，未从事过房地产开发的许永军担任招商蛇口总经理，开始谋划新公司的转型之路，将自身定位为“城市及园区综合开发和运营，确立了园区开发与运营、社区开发与运营、邮轮产业建设与运营三大业务版图。”

　　一方面，招商蛇口加快周转，储备土地扩充“粮仓”。另一方面，简单的规模扩张早已无法满足时代的需求，招商蛇口需要未雨绸缪，于是更偏向于蛇口工业区业务重心的城市运营、园区开发和物流板块开始成为新的业务重心。

　　依托着招商集团的央企背景，低成本获取土地，成为招商蛇口规模扩张的主要途径之一。根据招商蛇口此前发布的2017年年报显示，公司2017年土地获取情况中，合作拿地占比70%，单独招拍挂仅占13%。其他包括收购、代建存量资产改造等。时代周报记者了解到，招商蛇口还在内部专门成立了并购小组以及央企资源整合小组。

　　2017年年报数据显示，房地产开发仍然占据了重要地位，占总营收比重的91.51%，园区仅占营收比重的7.7%。然而，招商蛇口也在持续加码其产业地产及园区业务，园区开发、邮轮产业已被提到相当重要位置。

　　在经营目标上，招商蛇口对城市与园区运营寄予厚望。根据该公司对未来3-5年的规划，地产收入从70%左右降低到60%，园区从20%左右提升到30%-40%，邮轮产业从3%-5%提升到10%。依靠复制“蛇口模式”，园区扩张早已如火如荼地开展起来，先后漳州、厦门、天津等地投资开发了众多项目。

　　战略的转变首先体现在核心管理层，从2016年开始，招商蛇口旗下几大地产板块的负责人嗅到了公司变化的气息，相继离职。2016年5月9日，招商蛇口副总经理、兼华北区域总孟达、招商蛇口副总经理、兼华东区域总王曦 “因个人原因”辞去职务。人事震荡还在蔓延，今年1月，深圳区域总何飞离职，加盟旭辉深圳事业部总经理。至此“招商三大金刚”全部离开。而后随着华南区域总经理萧睿、华中区域总经理梁会军的相继离开，5大区域的经理全部更换一遍。

　　“招商蛇口要变道发展，将业务重心转向产业园和城市运营，地产属性在未来将进一步淡化，地产的经营层或将失势，离开也是正常选择。”招商蛇口内部人士向时代周报记者表示。

　　跟投与股权激励已成为房企留住人才的重要手段。然而，激励制度起到的效果似乎有限，在流失人员中，何飞以及杨天平都拥有不少股权。2016年，招商蛇口首次推出股权激励计划，涉及股票总数4934.5万股，占公司股本总额的0.624%，涉及激励对象达252人。2017年11月，招商蛇口再次宣布，拟对包括董事长在内的26名管理人员进行股权激励，共授出422.6万股A股普通股票，占公司股本总额的0.05%。