方正证券：如无新的疫情冲击，6-8月份房地产市场将开始真实反

　　房地产向何处去？

　　核心观点：

　　2021年底以来，在房地产企业困境和经济增长回落的双重压力下，房地产政策开始转向，满足购房者的合理住房需求成为新的政策导向，5月15日，人民银行宣布差别化降低首套住房商业性个人住房贷款利率下限20个基点，为房地产市场复苏添加了最新的动力。5月20日，5年期LPR超预期下调15bp至4.45%，为2019年LPR改革以来最大降幅，与住房利率差别化调整政策叠加，可谓是双线发力。但已实施房地产政策的松绑仍没有带来预期中的效果，房地产开发、销售和住房贷款的数据持续走低。

　　为何上半年房地产政策的松绑效果不及预期？本报告试图从房地产购买力支撑因素的角度做出解答。我们分析了金融危机以来房地产价格的五轮上涨，发现房地产价格的支撑因素经历了从流量（收入增速-房贷利率）到增量（棚改）再到存量（居民储蓄）的变化。目前，流量正处于历史低位，收入增速和房贷利率严重倒挂，而增量政策仍有待出台，存量需求又受到疫情防控的限制。三者共同作用，导致了上半年房地产市场的疲弱。

　　我们认为，为实现房地产健康发展：在流量上，应进一步降低商贷和公积金贷款的成本，增强购房者收入的负担能力。同时，新的增量政策值得期待，一方面可以实施减税降费，缓解房企压力，另一方面以县域城镇化为契机，重点帮扶城镇“新”居民。最后，随着本轮疫情冲击的回落，受到压抑的住房需求将得到一定释放，存量购买力也会对房地产市场产生积极作用。因此，我们预期，如无新的疫情冲击，6-8月份房地产市场将可以开始真实反映政策回归对房地产的拉动效应。

　　风险提示：疫情恶化超预期，美联储持续过快紧缩引发全球流动性收缩，能源价格和粮食价格剧烈波动。