新城控股(601155)2016年年报点评:业绩持续超预期

　　事件：公司公布2016年年报，2016年公司实现营业收入279.7亿，同比增长18.67%；实现净利润30.2亿，同比大增64.42%；实现EPS1.36元。公司拟按每10股派送现金红利3.30元。

　　业绩持续超预期，符合我们预期。2016年是公司此轮优异投资战略成效显现的一年，全年归母净利润同比增长64.4%以上，相比股权激励条件36%最低要求大幅提升，超越市场预期，复合我们预期。全年合同销售额达到650.6亿，同比增长103.8%，超过行业平均40%的增幅，排名全国第15位，排名提升6位，增幅在标杆房企中位列前三。我们预计公司2017、2018年EPS分别为1.92/2.89，对应PE分别为7.5/5.0倍，显着低于行业可比公司，估值优势明显！

　　本轮拿地极为优异，保障高成长。1）拿地时点精准：2016年公司新增拿地金额536亿元，同比大增125.6%，拿地金额占销售金额比重达到82.4%，同比提升8个百分点。调控之下仍然逆势拿地，为高成长奠定基础。2）区域布局合理：本轮拿地公司在未来有潜力二三线城市大量补库存，符合二三线繁荣趋势。2016年公司新进入青岛、胶州、天津、张家港、泰州等二三线城市，而热点城市上海、杭州、南京明显下降。拿地金额前五大城市依次是苏州28%、南京14%、上海9%、天津9%、佛山8%，合计占比67%。3）拿地成本合理：公司2016年以来仍然通过并购等方式多元化获取土地，延续了低成本拿地的优势。在地价高企的2016年，公司拿地楼面价控制在仅3762元/平米，成本优势十分显着。

　　商业地产，开始爆发。公司商业物业经过多年沉淀和积累，开始进入快速增长阶段。截至报告期末，公司已累计开业11个吾悦广场，全年实现租金及管理费收入4.41亿元，出租率达98.96%。并且，公司积极探索"轻资产"模式，首次实现管理输出。公司目标是到2020年，实现规划的100个商业地产项目，届时将贡献每年80到100亿的收入。

　　财务健康，高分红提升长期投资价值。2016年，公司债务融资加权平均成本为5.49%，比上年末降低了1.69个百分点。账面资金和预收账款分别达到134亿元和298亿元，同比大幅增加107%和88%，财务状况良好。公司拟定增38亿元拓展商业地产项目，已于2016年7月1日获得证监会审核通过。2016年公司每10股派送现金红利3.30元，分红比率达到24.2%，同比提升17个百分点，对应股息率为2.3%，在A股地产中排名靠前，长期投资价值进一步提升。

　　投资建议：新城控股业绩持续超预期，本轮拿地策略十分卓越，为未来高成长奠定基础。公司商业物业经过多年沉淀和积累，开始进入爆发式增长阶段。同时公司高分红进一步提升长期投资价值。我们最新测算公司NAV为26.5元/股，股价大幅折价54%，安全边际较强。公司低估值、高成长。我们预计公司、2018年EPS分别为1.92/2.89，对应PE分别为7.5/5.0倍，维持"买入"评级。

　　风险提示：货币政策收紧；销售不及预期。