招商蛇口(001979)12月销售点评:销售持续高增 拿地积

　　1、12 月销售102 亿、同比+23%，全年销售1,128 亿、同比+53%

　　12 月公司实现签约金额101.8 亿元，环比-26.7%、同比+23.2%，涨幅较11 月缩窄15.4pct，超全年月均销售94.0 亿元8.3%，但同比增速低于月初克尔瑞公布的前10 大房企平均同比增长92.5%；公司实现签约面积64.8万方，环比+34.3%、同比+23.4%，表现优于我们高频跟踪的41 城成交面积同比-16.0%；公司销售均价15,718 元/平米，环比-45.4%，主要源于销售项目结构的变化。

　　17 年公司累计实现签约金额1,127.8 亿元，同比+52.5%，超额完成全年销售计划112.7%，累计实现签约面积570.0 万方，同比+21.0%，优于同期高频跟踪41 城市同比-14.1%的水平；累计销售均价19,785 元/平米，同比+26.0%。公司在16-17 年中持续积极拿地，赋予公司18 年丰富可售资源，保证18 年持续的销售高增长表现。

　　2、12 月拿地力度加强，全年积极扩张，非市场化拿地再下一城

　　12 月公司在土地市场新获取上海、南京、武汉、郑州、常州、嘉兴等11城共12 个项目，其中8 个项目为合作项目，布局城市以一二线重点城市及城市圈周边三线城市为主，新增建面184.2 万方，环比+1,328.0%，同比+111.3%，其中新增权益建面112.5 万方，环比+938.6%，同比+94.4%，权益占比61%，略高于全年平均水平1.4pct；拿地金额108.7 亿，环比+731.0%，同比+29.0%，拿地金额/面积占比销售金额/面积106.8%和284.5%，全年拿地/销售金额占比有7 个月大于100%。

　　17 年公司共在土地市场新获69 地块，共新增规划面积968.4 万方，同比+31.7%；总地价896.6 亿元，同比+1.7%；剔除16 年大空港项目，新增规划面积同比+66.7%，总地价同比+56.8%，全年拿地扩张势态明显；平均楼面地价9,260 元/平米，同比-25.3%，拿地成本持续优化；拿地金额占比销售金额80%，较16 年114%下降34pct，仍处于较高水平。非市场化拿地方面，18 年1 月公司收购国企东风房地产80%股权，对应可售资源72 万方、投资性房地产10 万方，这是国企资源承接模式的进一步延伸。

　　3、投资建议：销售持续高增，拿地积极扩张、非市场化拿地优势尽显，重申"强烈推荐"评级

　　公司自15 年重组上市以来，积极转型快周转模式，16-17 年持续获得销售高增长。同时，在目前核心城市资源稀缺的大背景下，公司具备存量优质资源重估+增量优质资源获取优势。对于前者，前海、太子湾和蛇口分别增值634 亿、149 亿元和245 亿元，合计1027 亿元，相较于目前净资产500多亿和市值1700 多亿贡献巨大；对于后者：公司通过存量转型、集团注入、产业新城模式、邮轮母港再开发等渠道，资源获取优势明显。鉴于公司销售持续获得高增长，我们将公司17-19 年每股收益预期上调至1.47/1.84/2.23 元(原预测为1.47/1.78/2.1 元），对应17-19 年PE 为15/12/9.9 倍)，上调目标价至28.00 元，重申"强烈推荐"评级。

　　4、风险提示：房地产市场下行风险。