长江证券：租购同权利好4家上市公司

　　【房地产】从 C2C 到 B2C，租赁长效机制——从广州新政、上海供地说起

　　事件描述

　　7月24日，上海出让2块用地性质为租赁用地的土地，楼面价均不足6000元每平，是首次出让租赁住宅用地。这是广州新政后在土地出让方面的实质推进，进程超出预期。

　　事件评论

　　租金下跌仅为暂时现象，增加租赁供给是为了应对未来的再次城镇化。通常计算下的租金收益率=名义租金/名义房价，这更贴近于实际租金收益率，因此可比口径的名义租金收益率=实际租金收益率+潜在通胀。如此计算，历史1.5%左右的租金收益率并不低。然而，当前GDP增速处于逐步下行趋势中，潜在通胀也会随之下行，因此可比口径收益率就显得较低，因此有赖于租金收益率恢复到新的合理水平。目前一线城市租金市场出现了租金下跌，这仅为暂时现象，原因是低效产业迁出速度超过了高效产业形成速度，而考虑到低效产业规模有上限、而高效产业有很大发展空间，因此预计一线城市人口会出现再次流入，带来住房需求增加，推动租金和租金收益率的上升。因此，我们判断，当前增加租赁供给是为了应对未来的再次城镇化。

　　租金上行趋势确定，具备法律约束的供给主体十分关键，市场模式需要从C2C转为B2C。目前C2C的痛点在于供给强势，甚至不会签订具备约束力的租房合同，因此这种市场环境下无法发展稳定的租赁市场，需要将供给主体从个体转变为企业。企业成为供给主体，可以有C2B2C的相寓、自如等二房东模式，也可以有B2B2C的万科等房企拿地运营模式。前者对租金处于上升通道的依赖性较强，否则会进入烧钱状态。后者对于政府土地出让的依赖性较强。考虑到未来的租金会重新恢复上涨，因此无论是C2B2C的二房东长租、还是B2B2C的开发运营都将取得良好发展。

　　B2B2C模式更具备突围的能力，未来租房市场运营看房企。目前租赁市场的主要瓶颈在于可供面积不足，分散式租房短期内难以形成规模，同时改造对于成本控制要求较高，而且可能出现老旧房屋无法通过消防相关检验的情况。因此我们认为，租赁市场的突围不在于存量房屋本来就不足的二房东模式上，而在于以新增租赁用地为主、带动二房东相结合的模式上。标的方面，建议关注包括开发商万科A、长租公寓商世联行，和目前已经复牌交易的昆百大A和国创高新。

　　风险提示：

　　调控政策持续收紧；

　　资本市场大幅波动。

　　【房地产】租购同什么权？动谁的蛋糕？ ——再论租赁市场

　　事件描述

　　近期租赁市场正以极快速度推广。在广州和上海之后，据长江日报7月26日消息，武汉亦响应号召在人口密集区域土地出让会配建10%~20%的租赁住房。而且，据新华社7月25日消息，住建部称将立法明确租购同权。

　　事件评论

　　租购同权是同什么权？全局差异和个体差异。1)最直观的就是所有权和使用权，这构成了第一个层次的差异，也即转让价值。无限期的使用权价值基本等同于产权价值，这属于所有权和使用权天生的差异；2)中国赋予了产权房屋较多的“特权”，例如就近入学带来的学区房、金融征信的财力证明等，目前最大的矛盾体现在民生当中；3)全局差异无法弥补，能够弥补的是个体差异。

　　租购同权动了谁的蛋糕？级差地租的各级分配。1)地产开发商拥有远高于制造业的ROE，原因在于其享受了原材料升值和产品溢价的双重利益。而级差地租的上涨是因为土地效率提升，这其实是经济发展赋予的价值，而产品溢价才是开发商在开发过程中创造的价值；2)一方面，开发商通过出售的方式，将级差地租和产品溢价一次性变现，另一方面，未来级差地租提升所产生的利益就由居民获取；3)产权年限为70年，到期之后的续期其实是让居民将获取的级差地租再返还给政府，但若自动续期，则这部分级差地租就长期在产权方手中；4)租房模式，是让居民无法获取产权、也就无法获得级差地租，因此这部分受损的利益会通过更高的租金施加到租客上，而这部分级差地租将体现为运营商的预收款，当产权需要续期时，一旦需要补交出让金，就需要一次性返还给政府。

　　能力的转移面临考验，即从融资拿地转移到产品管理，买入布局租赁的公司。租赁市场的供给主体会有三类，包括C2C模式下的房东，C2B2C模式下的二房东，B2B2C模式下的开发商。受益的排序依赖于获取成本，因此先后顺序分别为作为未来供给主体的开发商，其次是管理运营商，最后是房东。同时，还包括促成交易的中介商。标的方面，涉及到的上市公司包括万科A、世联行、昆百大A、国创高新。

　　风险提示：

　　调控政策持续收紧；

　　资本市场大幅波动绩。 ：