光大证券：2018年房地产四维数据总结及2019年展望

　　销售面积小幅增长，集中度提升逻辑继续演绎

　　2018年全国商品房销售面积同比小幅增长1.3%，销售金额同比增长12.2%。对比全国TOP10、TOP20、TOP50房企销售金额增速分别为24.8%、29.4%、35.0%(克而瑞数据)，集中度提升逻辑继续演绎。

　　展望2019年，我们维持总量下行与结构切换并存的判断。预计2019年全国商品住宅销售面积、金额分别降8.1%、3.5%，部分高能级城市楼市或伴随政策边际改善而逐步企稳回升。

　　开工/投资维持较高增长，施工增速持续回升

　　2018年全国房屋新开工面积、房地产投资额维持较高增长，同比增速分别为17.2%、9.5%。2018年房屋施工面积同比增长5.2%，增速较2017年回升2.3pc.2018年末竣工面积降幅收窄至7.8%，或反映了资金面改善的传导作用开始显现。

　　展望2019年，预计待开发土地高增、显性库存低位、资金面整体均衡可支撑新开工保持较高增长(+6%~+8%)，施工面积增速进一步回升(+7%~+8%)，施工类投资走强对冲土地购置费增速回落影响，房地产投资额同比增长4%~6%。

　　开工库存重新积累，显性库存处于低位，短期可售资源不足

　　2018年全国商品住宅开工库存净增5424万方，隐性库存净增4.56亿方，显性库存减少4.02亿方。截止2018年末，商品住宅显性库存8.87亿方，去化周期7.2个月，对比2014年分别为26.56亿方、30.3个月。

　　2018年到位资金增速小幅回落，预计2019年可维持整体均衡

　　对比2017年，2018年到位资金增速回落1.8pc至6.4%；国内贷款增速高位回落22.2pc至-4.9%；自筹资金增速(+9.7%)为2014年以来最高水平，房企融资环境逐步改善；销售回款整体增速微降0.4pc，相对平稳。预计2019年房企销售和融资现金流此消彼长，资金面整体均衡。

　　投资建议

　　当前经济运行“稳中有变、变中有忧”，中央指出要坚持底线思维，稳妥实施房地产市场长效机制，行业政策面导向由“压”转“稳”。在“房住不炒”大前提和房地产投资维持较强韧性的情况下，预计行业主要通过结构性微调来实现总量相对平稳，结合货币政策边际宽松，2019年高能级城市购房信贷支持或有所改善。建议关注重点布局一二线城市的头部房企，如万科A、金地集团、融创中国、中国金茂。

　　风险分析：

　　国内经济增速放缓和失业率提升或影响居民结构性信用扩张及按揭贷款偿还；2019年房企还债高峰，部分中小型房企信用风险提升；棚改货币化弱化或导致部分三四线城市购房需求明显下滑。

　　（文章来源：光大证券）