房企注重走高质量发展之路

　　3月20日，备受关注的“2019中国房地产开发企业500强”系列测评榜单揭晓。这项由中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心共同发布的测评研究报告(以下简称“报告”)显示，2018年，500强房企全年商品房销售面积总额超过7亿平方米，销售金额则高达近10万亿元，创下新高。

　　报告指出，2018年政策调控轨迹由逐步收紧到略有松动，随着“因城施策”的逐步贯彻实施，各城市市场分化愈加显着。企业方面，百强房企市场集中度继续提升，年内千亿房企数量达到30家，同样创历史新高。龙头房企凭借自身在拿地、融资等方面的优势，快速进入相对活跃的市场。通过合理的业务布局，保证业绩的稳定性。中小房企则因地域限制，业绩出现较大分化。

　　千亿房企达30家创新高

　　2019中国房地产开发企业500强榜单前三强仍由恒大、碧桂园、万科占据。其中，恒大集团再次蝉联第一。融创、保利、中海、龙湖、新城、华润和富力分列四到十位。其中，新城和华润是新进十强房企，名次相比去年分别提升了5位和2位。

　　报告指出，2018年龙头房企继续发挥规模优势，房地产行业集中度持续提升。但值得关注的是，2018年四季度以来，部分龙头房企规模增速较当年一二季度增速下降明显，预计未来企业规模会从高速增长变为稳定增长。

　　报告强调，随着去库存任务基本完成，市场销售情况整体趋冷，周转速度势必受到较大的影响。具体到企业层面，高周转的标杆性企业主动提出提质控速，总体来看，房企拿地变得更加稳健，拿地销售比出现一定程度的下降。

　　同时，2018年，房地产市场整体去化率都处在下降趋势中。相较以前强调开工速度、预售速度，去化问题现在成为影响企业周转速度的重要因素。去化率的普遍下降，倒逼房企更加关注楼盘质量，研究提供更为合理的产品结构。在此背景下，房企纷纷加强内功修炼，聚焦产品升级，以客户需求为导向，追求产品力的提升，向高质房企发展。

　　楼市调控周期或被拉长

　　报告显示，2018年房地产行业马太效应依然十分明显。货值集中度方面，51%的土地被排名前十的企业购得。同时，龙头房企的优势并不局限于住宅开发，慢慢向长租公寓、物流地产、商业地产、物业服务等领域扩展。尾部企业则要面临资金链断裂等问题，处境困难被动退出。同时，有部分企业因各种原因主动开始淡出房地产开发行业，谋求转型。

　　报告指出，回顾2014到2018年的本轮房地产调控周期，可以看到一些不同的特点。首先，去库存的政策延长了景气周期。在一二线城市出现回调的情况下，棚改货币化政策和配套的金融宽松，支撑了三四线房地产市场近几年的繁荣。其次，政策收紧期相比过往更长一些。从2016年的“930”到2018年底菏泽开始放松，长度跨越27个月。最后，以往全国政策“一刀切”，容易形成各线城市同涨共跌的情况出现；目前政策调整为“因城施策”，甚至“一城一策”，各线城市之间周期出现对冲。那么从全国范围观察，可能造成的结果就是周期振幅变小、波长变大。

　　所以，对房企来说，除了关注全国大环境外，也要兼顾深耕区域的具体情况、所处周期。尤其是在拿地、开发、销售的节奏把握上，房企比以往需要花更多心思。

　　（文章来源：中国经济时报）