利空出清 业绩向好 龙头地产股估值或进一步修复

　　近期，房地产股迎来久违大涨。以8月12日为例，A市场上50只地产股中，37只上涨，占比高达74%，并有部分个股涨幅超过5%；而港股市场上，同样超过七成的地产股飘红。

　　对于此次地产股上涨的原因，分析人士普遍认为，主要得益于房地产行业的政策收紧及利润率走弱等利空因素的充分释放，加上房企自身业绩表现向好，综合实力强劲的头部房企估值或将得到修复。

　　政策利空释放充分，二次供地或改善利润率

　　随着“三道红线”、房地产贷款集中度等调控政策的相继出台，房地产市场总体趋稳。比如多个城市宣布第二批集中供地变化，其中天津明确发文宣布调整二批次供地计划，出让规则由“限地价、竞配建”调整为“限地价+摇号”，限地价上限由48%下调至15%。

　　这一集中供地规则的变化，在表现出“稳地价”决心的同时，溢价上限的下调和竞配建的取消也让房企的盈利前景不再暗淡，将直接提升行业整体新增资产的质量，改善利润率，加速行业估值修复。在此背景下，经营稳健的头部房企随即脱颖而出。

　　中金公司在研报中也指出：“当前政策端收紧以及利润率走弱等利空因素的释放已经较为充分，第二批集中土拍利润率已经有了企稳回升的迹象，基本面降速趋势下，房价上涨压力也有所迟缓。房地产板块估值和仓位均已达到历史新低，或将迎来一波反弹行情，建议重点把握财务、土储、周转”均好型“龙头的布局机会。”

　　中信证券认为，现阶段资金成本低、开发能力强的企业在行业竞争中具备显着优势；看好低估值的地产蓝筹，推荐保利地产，万科A，龙湖集团，华润置地，新城控股，世茂集团等。

　　销售稳健，强者恒强局面仍延续

　　除政策层面的影响之外，房企自身稳定的销售表现也带给了市场以信心。据中指院统计，2021年1-7月，TOP100房企销售额均值为794.7亿元，增长率均值为36.2%；销售额破千亿房企新增3家至21家，百亿以上房企136家。

　　亿翰智库的数据显示，7月TOP10房企集中度为28%，TOP30房企集中度为51%；这意味着企业销售业绩增长虽受到限制，行业集中度虽仍保持缓慢上行，头部企业强者恒强的趋势仍在延续。

　　与此同时，头部房企由于自身实力雄厚，在新的调控环境中更容易做出应对，旗下丰富的组织业态也为房地产主业提供了业绩支持和成长预期。

　　以世茂集团为例，作为拥有A+H多上市平台的企业，世茂充分利用自己多元发展的优势，旗下物业、商业、酒店等业务上半年均有突破。世茂服务此前发布的正面盈利预告显示，公司预期上半年股东应占溢利将较2020年同期录得不少于120%的增长；酒店业务中，世茂喜达酒店集团也于7月30日新签约16家酒店，其中约八成为全服务型酒店，进一步推进其“第二曲线”布局。

　　旗下诸多业态均保持稳健增长的世茂集团也由此被评级机构所认可，今年4月8日，国际三大评级机构之一标准普尔将世茂集团的评级由“BB+”调升到“BBB-”投资级，展望稳定；同时惠誉确定“BBB-稳定”(投资级)评级，展望“稳定”；穆迪维持“Ba1”评级，展望“正面”，反映了资本市场对公司业绩稳健增长和长期价值兑现方面的充足信心。