北京东西城将成“政治中心” 中央政务区概念崛起

　　2017-05-16

　　财富创业板资讯：北京市委十一届十四次全会将于5月17日召开。研究讨论《北京城市总体规划(2016年-2030年)(送审稿)》，东城区、西城区作为核心区，将成为“政治中心”的核心承载区。

　　据悉，总体规划将突出北京“行政中心”等四大战略定位。

　　除“行政中心”等四大战略定位的最大看点外，副中心建设也是规划重点之一，将建设成为新型城镇化示范区、京津冀区域协同发展示范区。

　　相关概念股：

　　1、华远地产：销售规模提升，期待区域催化

　　业绩规模维持稳定，毛利率有所下滑，商业地产证券化产收益：16年公司实现营业总收入76.08亿元，同比增长2.14%，实现归母净利润7.41亿元，同比增长1.48%，每股收益0.32元，分红预案每10股派1元现金股息，分红比例31.65%。16年地产业务结算毛利率下降4.5个百分点，华中和华北地区降幅较大。公司成功发行7.36亿元类REITs资产支持证券，投资收益贡献了16、17年两年利润增厚。

　　销售规模创新高，均价持续下滑，业绩储备谨慎：16年公司签约销售金额70.8亿元，同比增长88.3%，对17年业绩增长有较强保障。公司的房地产项目储备谨慎，北京、长沙、天津拥有待开发土地面积27.8万平米，规划建筑面积100.8万平米。公司收购广州大一山庄项目，占地面积约15.2万平方米，在珠三角拓展布局。

　　配股和发行公司债，融资成本持续下降：16年公司发行35亿元公司债，配股募资17.4亿元，进一步降低融资成本，16年公司的净负债率由15年的140.1%下降至92.5%，良好的销售表现和稳定的土地投资，使公司的杠杆水平有所下降。综合融资成本在16年末达下降至5.85%，年度利息金额7.26亿元。

　　预计17、18年的业绩分别为0.33和0.35元，公司目前地产业务依旧支撑公司业绩释放，长沙以及西安的布局受到2016年市场热度的带动，维持相对稳定的状态。作为西城区国资委下属的两家上市公司之一，在京内的资源也将充分受益于区域政策。

　　2、京投发展：毛利支撑业绩低基数状态实现大幅增长

　　结算收入下降，毛利率支撑净利润上涨：16年营业总收入59.22亿元，同比下降29.80%，归母净利润2.90亿元，同比增长151.73%。在收入规模降低的同时，营业利润反而上升的原因有二，首先，地产项目结算毛利率的提升带动整体毛利率提高，其次，公司费用规模以及资产减值损失均有所下降。公司在京项目业绩稳定性较强，新进入结算的西华府和檀香府的毛利率都在30%以上，而京外项目在16年也实现扭亏，无锡鸿墅项目结算毛利率上升49.4%。

　　销售表现稳定，业绩具备进一步增长潜力：16年公司全年实现签约销售额78.23亿元，截止到16年末，公司在手预收账款规模为79.82亿元，与15年相比增加24.85亿元。目前公司股东权益占比依旧较高，京外项目结算占比下降，利润率水平还会进一步提升。

　　补充在京土地储备，资金安全状况改善：土地拓展方面，16年公司与中天颐信企业管理服务有限公司组成的联合体中标北京市门头沟区潭柘寺镇三街区D3、D4地块预留产业用地开发建设及合作经营项目。公司净负债率水平以及偿债水平在16年小幅改善预计17、18年的业绩分别为0.46和0.57元。

　　京投银泰今年主要在京项目都已经进入结算，并且都维持了较高的利润率水平，突显了公司在京的资源优势。但较高的少数股东权益占比依旧使收入的业绩贡献效率明显低于行业平均水平。期待公司资产负债结构能够通过有效的融资方式得到进一步改善。

　　3、京能置业：项目边际改善、国资整合可期

　　公司于2008年5月将原用名变更为“京能置业股份有限公司”。天创置业股份有限公司1993年6月经贵州省经济体制改革委员会以黔体改字(1993)114号文批准设立，由贵州省华侨友谊民贸公司、贵州水城钢铁集团公司等6家企业共同发起设立的定向募集股份有限公司。公司主要经营日用百货、针纺织品、服装鞋帽、金银首饰、机电产品、民族商品、汽车贸易、住宿、餐饮、娱乐服务、进出口业务、装饰装潢等。

　　新增储备意愿较强，积极关注京津及棚改项目。公司目前尚有待开发土储权益建面50.2万方，手项目可结算储备资源110万方，主要在天津、银川及大连三地。公司近年提出“深耕北京、战略关注京津冀”战略，在15年剥离了内蒙古项目及部分天津港土地，回笼现金3.4亿元，同时也因较长时间无新增项目储备，近年可结算资源大幅下滑。公司近期加大关注天津市区+环北京区域以及北京政府主导的棚改资源机会，预计未来项目投资的意愿会逐步增强。

　　集团层面的国改效果卓著，资产梳理整合有望提速：大股东京能集团在14年底获得北京国资旗下京煤集团的无偿划，实力大幅增强;原京煤集团下金泰地产有近180万方优质土储，加上集团产业的外迁和关停后自用地体量不小。15年7月，公司公告京能集团拟将其旗下合并后的地产资产注入上市公司，但“因相关资产数额较大”等原因暂时终止注入，并“待条件成熟时，再启动相关工作”。本次注入除了解决同业竞争问题，也有利于集团进一步利用好上市平台、最优化利用存量土地资源，达到国有资产保值增值的目的。根据公告，公司16年10月清算注销了部分项目公司，目前集团经过一年以上的梳理及准备，资产整合有望加速推进。