房企集体彷徨：当保利(00119)、龙湖(00960)都退北京地块，我是否还要继续坚持？

　　由首都开发、保利（00119）、龙湖（00960）、中海外（00688）组成的联合体因为上个月拿下了北京旧宫两宗总价为127.2亿的地块，而被称为“史上最强联合体”，近日却有消息称这一联合体可能已面临分裂。

　　　　据网易房产5月17日报道，由于旧宫地块成本过高，保利（00119）、龙湖（00960）正讨论退出联合体。

　　智通财经针对此事致电龙湖地产高层求证，对方回应“不清楚具体事项，等了解之后再作回应。”

　　传闻之下隐隐透露着房企过往激进拿地、靠房价上涨带来项目溢价的操作模式正在失灵。在销售市场和土地新政的双重压力下，楼市冰点期真的到了吗？

　　靠房价上涨带来项目溢价正在失灵

　　资料显示，首都开发、保利、龙湖、中海外联手拿下的北京旧宫镇两宗地块总价达127.2亿、溢价率50%，楼面价分别为39329元/平米、39306元/平米。网易援引知情人士称，目前首都开发、中海外是否继续接盘没有定论，但另一家地产公司——河南正商已经私下释放了接盘意愿。

　　文章称，高楼面价和新规则是联合体产生嫌隙的重要原因。按照挂牌文件，旧宫地块实行“90/70”政策，且所建商品住房销售均价不得超过52315元/平方米，最高销售单价不得超过54931元/平方米；两宗地块共计32.4万平米的商品房住宅面积，其中22.68万平米必须成为持有期70年的出租型物业。剩余9.72万平米的可售商品住房面积，绝大多数也只打造成小户型产品。

　　严重受到挤压的溢价空间让开发商望而却步。

　　智通财经了解到，北京土地市场的改变自2016年12月拉开序幕，北京在土地出让环节试点“限房价、竞地价”，地价设拐点上限、自持设置预定比例、住宅售价锁死、自持70年、高标准商品住宅建设方案评比......在实际的土地出让过程中，限价房地块、自持房地块、自住型商品房地块、保障房地块、商办地块也成为北京土地市场的主要供应方式。开发商可自主定价的纯商品住宅用地几近断供。

　　援引网易分析，一方面，各项限制性政策加码，挤压开发商利润；另一方面，可自主定价地块愈发稀少。加之房企之间相互竞价，北京土地市场正进入“微利时代”。

　　近几年也不乏类似联合体解散的先例。2015年，平安龙湖兴昌联合体竞得昌平南邵地块，因超出龙湖、平安授权价格解体；同年，碧桂园也因授权价格问题退出与金茂联合夺得的丰台花乡地块；华润招商华侨城联合体于2015年11月以83.4亿元竞得当时排名北京总价第二地王，也因华润招商的退出宣告“拆伙”。

　　55城160次调控

　　宏观层面上，针对土地市场的调控也一直没有停止。

　　智通财经统计发现，从2016年“930”新政开始到四月底，全国已经有超过55个城市发布了各种房地产调控政策160余次，其中北京等热点城市发布政策超过10余次。

　　这一轮调控与往年调控最大的不同是，首次涉及了商住物业，包括北京、上海、广州、成都等地对商住物业都发布了不同力度的限制政策。另外，全国多个城市还发布了限售政策，成都、厦门、福州、青岛、杭州、广州、珠海、惠州、扬州、常州、长乐、徐水、启东、白沟、海南、东莞、西安、济南等超过18个城市，历史上首次启动了买房后一定年限内限制出售的调控政策。

　　“限售”，正成为当前各地楼市调控的新思路，也成为本轮从3月开始全国多城市调控新特点。这或将标志着楼市调控的全面升级，业内人士预计后续更多二线城市将进入“限购+限贷+限价+限售”的“四限时代”。

　　楼市“冰点”时代已到？

　　在大力调控之下，一二线城市纷纷传出楼市“降温”的消息，难道楼市“冰点”时代就此来临了吗？

　　据上海统计局网站17日数据，1-4月，上海市房地产开发投资1135.52亿元，比去年同期增长7.1%，占全社会固定资产投资的63.8%。商品房施工面积13234.94万平方米，增长4.7%。商品房销售面积436.84万平方米，下降39.1%。其中，住宅销售面积350.14万平方米，下降40.9%。

　　2017年4月，北京全市新建商品住宅共网签2767套，同比2016年4月下滑48.9%。与此同时，二手房交易则出现了比较大幅度的下降，4月二手住宅共成交16794套，环比下降35.12%。

　　中原地产研究中心统计数据显示，4月楼市成交整体下行，其中一二线城市均不同程度下降，三线城市同环比略有增长。上海、广州、福州、苏州等城市的成交量下降明显，跌幅均超过三成。

　　业内人士表示，预计后期市场将出现进一步降温、价格逐步松动，从限制商办项目，到过道学区住房不能作为入学条件，再到央行营业管理部等部门联合打击"假离婚买房"，政策"组合拳"改变了曾经炒房者扎堆、扰乱房地产市场的状况。未来，随着购租并举制度逐步健全,楼市预期将更加稳定。

　　从金融层面上看，金融去杠杆和金融监管趋严宣告房企廉价融资的时代结束。房企获取资金的成本和难度正在增加，开发商也更加珍视和善用手中的现金。

　　中原地产首席分析师张大伟曾向媒体表示，从银行的资金情况看，最近资金成本明显上涨，房地产调控政策持续收紧，这种情况下，信贷继续收紧既是趋势也是必然。在各种调控政策作用下，房价出现调整的可能性大增，因此，银行对抵押品的风险意识将提高，各家银行预计后续将继续收紧房地产的额度，并进一步提高房地产贷款的价格。