雅居乐（03383）旗下雅生活敲门港股，物业拆分上市缘何成浪潮？

　　港股即将迎来第五家由内房企拆分出的物业公司。雅居乐（03383）在9月14日晚发布公告，公司建议分拆物业板块——雅生活在联交所主板独立上市。这一消息带动了雅居乐股价在9月15日上涨2.79%，报11.80港元，当天盘中触及52周最高价11.92港元，成交量达2913.5万股，涉资3.39亿港元。

　　雅居乐日K图，行情来源：富途证券

　　牵手绿地，雅生活拟独立上市

　　雅居乐在公告中称，9月14日，雅生活就申请雅生活股份于联交所主板上市及获准买卖，向联交所递上市申请表格（A1表格）。按照计划，雅生活将就上市进行其新股份发售。

　　按照计划，在若干条件限制下，合资格股东将于根据建议分拆进行的股份发售项下获提供雅生活股份之保证配额。

　　待建议分拆及上市完成后，雅居乐预期将拥有雅生活不少于50％权益，而雅生活将仍然为雅居乐地产之附属公司。

　　根据公告，分拆集团主要从事物业管理，物业销售，物业验收，广告及旅游服务。

　　据媒体报道，在日前举行的雅居乐中期业绩会上，管理层透露雅生活赴港上市申请准备工作已进入最后阶段。

　　绿地在这场拆分大戏中扮演了重要角色。早在两个多月前，绿地控股(600606)就以一纸公告披露了雅居乐的借力计划。

　　6月30日，绿地控股宣布，拟将旗下上海绿地物业100%股权以10亿元的价格转让给雅居乐物业，并且计划与雅居乐物业结成战略合作伙伴，且在未来 5 年内，绿地控股开发的房地产项目将以雅居乐物业作为优先级物业合作商，并且每年提供给雅居乐物业最多1000万平方米的物业服务面积。

　　对于想要获得资本市场门票的雅居乐物业而言，借力绿地物业，显然是一个扩大资产规模、优化资产结构，从而推动上市的捷径。

　　今年年初业绩会上，雅居乐首次对外宣布，正计划将旗下物业集团分拆到香港上市。

　　此后雅生活集团总裁刘德明亦公开表示，2017年雅生活计划对外接管2000万平方米物业，之后每年增长20%。而2016年底，雅居乐物业板块收入10.69亿元，合约管理的物业面积约5756万平方米。

　　内地房企拆分物业上市成浪潮

　　APP观察到，内地房企的物业拆分上市浪潮始于2014年彩生活（01778）登陆港股。此后，陆续在港股上市的物业公司有中海物业（02669）、中奥到家（01538）以及绿城服务（02869）。目前业内大佬万科（02202）、碧桂园（02007）、富力（02777）等都有计划分拆物业上市，希望从中分一杯羹。

　　刚刚接手万科的郁亮曾透露，万科未来万亿的市值目标，一半将来自新业务，其中物业服务发展将成为其主干业务。万科副总裁、万科物业首席执行官朱保全曾透露，万科物业和万科集团现在是股权控制关系，目前已经实现业务分拆，两者关联交易的比例也正快速下降。“万科物业不仅谋求上市，还希望做成中国第一家营收超百亿的物业公司。”

　　2016年8月31日，碧桂园向中国证监会提交建议分拆碧桂园物业服务于上交所独立上市的申请，并于9月7日收到受理通知。

　　根据招股说明书，碧桂园物业拟在上交所公开发行不超过4010万股股份，且不低于本次发行后总股本的10%，计划募集资金11.25亿元，分别用于信息化升级改造项目、社区智能化改造项目、市场拓展项目和社区服务中心项目。

　　市场拓展项目使用资金最高，为6.6亿元，占募集资金总额的58.67%；其次为社区智能化改造项目，达到2.43亿元。

　　从幕后走向台前，物管板块如何突围？

　　自2014年6月30日在香港分拆上市，并用三个交易日就实现市值反超母公司花样年控股后，彩生活的高估值样本成为众多房企竞相效仿的对象。

　　在市场看来，物业管理业务无疑成为房产企业新的利润增长点。各家房企瞄准的是社区O2O业务，社区O2O是对传统物业管理的一种补充，数以万计的业主群体是这些房企最大的财富。

　　过去，物业管理公司一般都是在房地产母公司的庇护下求发展，如今为何突然扎堆从幕后走向台前，纷纷追求上市？

　　在国泰君安(601211)分析师刘斐凡看来，大部分房地产公司都有分拆物业上市的计划，包括已经登陆香港资本市场的中海、绿城、彩生活，另外雅居乐、融创也相继作出了分拆物业上市的计划，说明这是行业的趋势。

　　刘斐凡表示，碧桂园物业的综合实力位居行业前十，从规模上来说具有脱离母公司独立运营的能力。一旦成功上市，不仅能借助资本市场的力量促进物业管理业务的发展，还能给母公司估值提供帮助。

　　第一太平戴维斯数据显示，预计到2020年，国内住宅物业面积将达到300亿平方米，社区服务消费也将超万亿元。花旗也在近日的研报中看好中国物业管理行业，其预计物业管理行业增长势头持续稳定。这也是房企近年来不断投身这个早前“赔钱赚吆喝”行业的原因之一。

　　克尔瑞研究此前指出，房地产开发领域利润率持续下降，核心区域的拿地成本及拿地难度不断增加，使房企纷纷探索转型。物业管理领域投入较少，模式较轻，侧重于服务，更重要的是，物业管理业务也能创造较高的利润空间。从短期来说，物业管理可以产生实在的利润，长期还可挖掘社区O2O的价值。

　　巨大的市场再加上资本助推，物业管理已成为房企轻资产转型的最佳试验场。但目前多数已上市或计划上市的物业管理公司并没有找到合适的盈利模式，传统的管理费收取模式可能尚不足以维持公司运作。

　　在众多物管企业围猎下，新登场的雅生活或许要独辟蹊径，才能实现在资本市场的突围。