海伦堡赴港上市，深耕大湾区货值千亿

　　广东老牌房企海伦堡中国控股有限公司于10月22日向港交所递交了上市招股书，正式开始冲刺港股IPO，引起市场关注。

　　2018年以来，内房板块持续低迷。销售端上，调控政策导致量价都被冻结；成本端上，招拍挂价格及融资成本正持续上升，最终利润能力受到压制。与此同时，融资收紧和回款端压力下，公司的融资环境不如以往，投资逻辑和行业格局也发生了变化。

　　过去的增长逻辑无非两个：1、投资全国化龙头，押注集中度提升；2、高周转快速回款。而随着万科一声“活下去”，虽然龙头的前景无人质疑，但整体市场对高周转却开始产生质疑，市场意识到真正优质的物业才是应对市场竞争的关键所在。

　　随后市场发现，部分具备以下两个特点的企业更能兼具利润与安全，规模也随之而来，即：1、聚焦核心区域，并持有核心资产；2、产品品质竞争力高。而素以“打造精品”闻名的海伦堡就具备了相似的特点，下面进一步看看近年海伦堡的发展情况。

　　一、专注精品住宅，布局商业地产

　　首先来看看公司的业务模式和主营业务发展的情况。从目前招股书披露的收入结构上看，海伦堡一直以住宅开发为主营业务，截至2018年中期，物业销售业务收入占比为98.2%。而剩下的收入主要来源于投资物业的租金收入。

　　进一步分析公司住宅开发业务的情况，可见公司近年的规模保持较快增长。根据中国指数研究院数据显示，截至2018年10月，海伦堡的合约销售金额已达到411.1亿元。而在中国指数研究院颁布的中国房地产百强企业排名中，海伦堡2018年位居第34位，比起2017年 的第36位上升了两位。（数据来源：中国指数研究院）

　　住宅开发业务近年的快速增长，得益于海伦堡坚持“精品住宅”的策略。公司创始人及大股东黄炽恒在房地产开发中以工匠精神着称，其开发的“海伦堡”系列产品在业界颇有声誉。海伦堡在广州番禺先后开发了华景新城、海伦堡、海伦堡御院、花样年华、流金岁月等项目，基本上都是“高举高打”，获称番禺楼市“高端王”。目前公司的住宅产品一共六个系列：流金系、国际系、湾系、春天系、爱ME系及小镇系。

　　除了专注精品住宅，海伦堡在招股书中也表明，公司已经将业务扩张至开发商业物业及创意科技园。公司开发商业物业形式分为出售或自持两种形态，主要包括购物商场、办公楼及住宅配套零售物业。而创意园区方面则主要通过与政府合作进行开发，并通过提供增值服务提高收入。

　　通过持有核心区域的商业物业公司能获得更为稳定的现金流及融资标的，一定程度提升了公司的安全性，以在未来获得竞争优势。

　　往绩记录期间，海伦堡业务经营实现大幅增长。截至2015年、2016年及2017年12月31日止年度，海伦堡的收益分别为人民币98.02亿元、142.27亿元、143.55亿元，复合年增长率为21.0%。同期，年度溢利分别为人民币8.36亿元、28.98亿元、19.80亿元，复合年增长率为53.9%。

　　众所周知，地产企业能否保持业务持续稳定增长，核心在于土储，下面进一步看一下海伦堡的土储情况。

　　二、深耕大湾区，土储优质充沛

　　公司的土地储备数量决定销售的规模和可持续性，而土地储备的分布则决定利润和长期价值。先从数量上看，海伦堡的招股书显示，其至今已有112个处于不同开发阶段的项目或项目阶段，总建筑面积约为2340万平方米。

　　同时根据克尔瑞数据显示，截至2018年10月，海伦堡平均售价达到约1.2万元/平，那么整体土地储备货值能达到2808亿元。土储十分充裕，若以400-500亿的全年销售额计算，足够公司未来两至三年发展。因此在规模集中度提升的趋势下，海伦堡的增长受到支撑。

　　而在土储质量方面，核心则是土地储备的布局。在区域布局方面，海伦堡已布局主要位于珠三角地区、长三角地区、京津冀地区、华西地区及华中地区的12个省及直辖市的31个城市。其中珠三角地区占比最高，达到42%。

　　而城市布局上，公司一直也坚持以一二线城市为核心向外延伸的布局战略。海伦堡在1998年于广东省开始发展地产业务，持续在广州、珠海、中山、佛山及惠州等地区持续深耕。因此珠三角地区是公司的大本营。而如今这些城市都在粤港澳大湾区一小时经济圈内，以42%的占比看，公司在该区域的货值超过千亿。

　　粤港澳大湾区目前是全国人口结构最健康，以及在城镇化趋势下最具潜力的区域之一。是房地产下半场中，企业必争之地。而海伦堡一直坚持深耕粤港澳大湾区无疑踩准行业的发展趋势。因此公司手上的土储及物业无疑具有极大的增值空间。随着土地储备及公司物业升值，公司长期价值也将体现出来。

　　结尾：

　　今年，不少中型地产公司陆续赴港，许多投资者认为其主要原因是融资环境受阻。其实，能够成功上市的房地产企业必定质地较优，通过上市融资后还能在未来的发展能获得优势。在股价表现上看，这些中型内房标的，投资价值并不比规模巨大的企业差。从2018年至今上市的房地产企业的股价表现来看，大部分都远远跑赢大盘。

　　海伦堡目前刚第一次交表，还未通过聆讯。但是公司在粤港澳大湾区拥有大量土储，总体土储货值超过2800亿，其长期价值凸显，不妨期待其后续的进展情况。