闽系房企福晟“排雷”真正的危机存在于福晟集团里

　　 　　又一家闽系房企，需要“排雷”。

　　闽系背景港股上市公司福晟国际（00267.HK）遭遇过山车行情，10月9日跌34%、次日再跌62%，10月11日暴涨86%。

　　跌时，福晟国际公告透露出意思，“我什么都没做，我什么都不知道。”股价涨了，福晟更是沉默是金。

　　相比较于单日涨跌，福晟国际的惊人之处是“长期暴跌”，在2017年底被闽系房企福晟集团老板潘伟明“借壳”时，福晟国际的市值一度超过200亿港元，如今仅剩20亿港元。

　　潘伟明这次不用背锅，这位来自广州从化的镇长，一路将房地产行业带到广州、带到福建，他只有55岁，就已开始“传位”。

　　一个月前，潘伟明夫妇将所持福晟国际56.45%的股份，无偿赠予了他们的儿子潘浩然。其称这是“家族继任计划”的一部分。

　　这位少帅出生于1991年，本科在暨南大学，硕士在英国谢菲尔大学，虽然网络上没有一张他的照片，但股权公告显示了一个残酷结果：他已经结婚。

　　仅仅接棒一个月，就出现如此重大事故，潘浩然或许在饭桌上会问起，“老板，这不是你给我的考验吧，我只是一个学会计的。”

　　如果潘伟明没有上位，福晟国际依然会被称为“饭桌上可以开董事会”的家族企业。

　　福晟国际此前董事会有8名成员，其中4名是潘伟明家族成员。潘伟明，以及他的妻子陈伟红；潘伟明的胞弟潘俊钢，以及他的妻子吴继红。

　　陈伟红跟着潘伟明，同步退出了福晟国际董事会。

　　他们有更重要的职务。福晟国际从此成为潘浩然的“练手”公司，与潘伟明一手打造的福晟集团脱离关系。

　　潘伟明“借壳”之后，仅仅向福晟国际注入了长沙项目，到目前为止，福晟在全国也仅有14个正在开发及待售项目。

　　福晟国际净资产负债率超过130%，杠杆用的比较足。

　　最重要的一点，福晟国际可能面临融资续期的困难。在长沙的多数项目中，福晟国际采用了信托融资模式，从拿地或并购开始，信托贷款就介入。

　　“23号文”之后，这种前端融资模式几乎全被否定，房地产信托融资续期困难。

　　福晟国际需要找到新的融资模式，潘伟明已悄悄的利用股权质押融资。

　　2019年4月12日，自然人“陈美芝”取得福晟国际5.9亿股的保证权益，占总股份的5.2%。即福晟国际直接控股股东通达企业有限公司，将持有福晟国际5.2%的股份质押给了“陈美芝”，一般为换取一笔股票质押融资。

　　“陈美芝”还出现在中昌国际控股集团有限公司（00859.HK）的质押事件中，根据中昌国际的权益披露公告显示，“陈美芝”代表DCP China Credit Fund I， L.P.（下文称“DCP Fund”）。

　　DCP Fund是一间于大中华地区专门从事信贷及特殊机会投资项目的合伙公司，由知名国际机构投资者及一间新加坡主权基金（其为淡马锡控股全资附属公司）拨付资金。

　　DCP Fund的独家投资顾问为冰源资本。而冰源资本为一间于大中华地区专门从事信贷及特殊机会投资项目的投资管理公司。

　　相比较于福晟国际闪崩，真正的危机存在于潘伟明的福晟集团里。

　　2016年、2017年，资产价格高位时疯狂拿地，并且大部分采用信托、基金等“短债长投”的融资模式。

　　2018年、2019年，在金融去杠杆的背景下，福晟又提出了千亿目标，2019年900亿元，2020年1300亿元。

　　这是福晟集团这几年的战略，是否对错，相信很快就会有答案。

　　2019年初，福晟集团在深圳有一个城市更新项目，融资方案报到某金融机构，最终被否决，理由耐人寻味。