大发地产加杠杆扩张净负债率升至133% 连续高息发债票面利率最高13.5%

　　“偿债高峰到来之际，没有一家房企敢说自己不缺钱。”11月22日，一位资深地产观察人士对长江商报记者说道。

　　近日，登陆港股资本市场刚满一年的大发地产(06111.HK)再发高息债。据记者不完全统计，这已经是公司年内第3次发行票面利率超过12%的优先票据。

　　密集融资背后，是公司规模狂飙猛进后对资金的饥渴，也是居高难下的净负债率的隐忧。2018年上市前夕，大发地产高管曾公开表示，5年长期规划中销售目标将锁定在3000亿元。而其2019年的销售目标仅为160亿元，两者相距悬殊。

　　同时，2015年至2018年，大发地产的净资产负债率分别为196.5%、150%、269.8%、107.2%，今年上半年净负债率再次攀升至132.5%。

　　针对公司发展过程中的众多问题，长江商报记者多次致函大发地产方面，截至发稿暂未获回应。

　　3000亿目标难达到

　　公开信息显示，大发地产成立于1996年，2018年10月登陆港交所，创始人为温州商人葛和凯。

　　2018年上市前夕，大发地产高管曾公开表示，在公司的5年长期规划中，销售目标将锁定在3000亿元。

　　事实上，近年来，大发地产的规模跃进堪称激进。长江商报记者梳理发现，2015年至2018年，公司营收从6.89亿元跃升至59.46亿元，4年翻了近9倍；母公司拥有人应占利润从5838.00万元增长至4.77亿元，4年翻了8倍多。

　　同时，今年以来，大发地产更加展示出对速度的追逐。半年报显示，报告期，公司实现销售金额71.11亿元，同比增长40.8%；营收39.74亿元，同比大幅增长302.6%；母公司拥有人应占利润3.15亿元，同比巨升约67.74倍。

　　不过，值得一提的是，2018年大发地产才首破百亿大关，连同联营公司录得合同销售金额125.24亿元，较2017年同比增长约204.1%。公司将2019年的销售目标定于160亿元。

　　根据公司公告披露，今年1-9月，大发地产实现累计合同销售金额约为126.14亿元，目前完成率为78.79%。此前，大发地产首席运营官冷俊峰曾对外表示，“这个目标我们是非常有信心的。”即便如此，规模掉队的大发地产离3000亿目标仍有较大差距。

　　净负债率升至133%

　　打开大发地产官网，“悦居生活服务商”、“情景地产”等字眼引入眼帘。大发地产宣称公司是“有质量的开发周转”，然而长江记者采访中了解到，近年来，大发地产质量问题频出。

　　今年7月，大发地产位于上海青浦的一住宅项目出现门厅大理石掉落等一系列问题。据报道，该项目的安全通道大理石三次掉落，业主们后怕中调侃称，这不是“安全通道”，而是“危险通道”。此外，大发地产位于安庆、温州等地的项目也多次被报道遭业主维权。

　　同时，规模狂飙猛进背后，大发地产净负债率一直居高难下。数据显示，2015年至2017年，大发地产净资产负债率分别为196.5%、150%和269.8%。

　　上市首年，其净资产负债率降至107.2%。为此，大发地产将首次公开发售所得的8.1亿元中的30%用在了偿还贷款上。然而，今年上半年，大发地产净负债率在回落后再次攀升至132.5%。

　　数据显示，截至报告期末，现金及现金等价物结余21.84亿元，其中已质押存款1953.7万元及受限制现金6.53亿元。而公司总债项为68.50亿元，包括计息银行及其他借贷及优先票据。其中，一年内应偿还银行贷款5.78亿元，一年内应偿还其他借贷14.17亿元。

　　规模增长中如何平衡与负债以及品质之间的关系，成为横亘在大发成长道路上的一道坎。

　　数次高息发债

　　2019年至2021年，被称为房企有息负债偿债高峰。市场环境难言乐观，房企资金链均面临大考。近日，大发地产再发高息外债融资解渴。

　　根据11月13日公告，大发地产已向联交所提出申请，以批准额外发行于2021年到期的120百万美元12.875厘优先票据。

　　同策研究院陈朦朦认为，在如今境内融资渠道紧缩的态势下，海外融资作为各大房企长期以来最主要的融资途径之一，其分量必将加重。

　　长江商报记者注意到，今年以来，大发地产多次发债融资，年利率最高13.5%，最低也达到12.875%。其中，4月发行于2020年到期的1.20亿美元13.5厘优先票据；7月发行于2021年到期的1.80亿美元12.875厘优先票据。

　　纵观整个行业，排名靠前、在银行“白名单”中的房企，境内发债成本仅为3%-4.5%。而资质良好的中小房企以及港资房企境外发债的票面利率普遍在5%-8%，少数企业票面利率超10%，而大发地产的最低票面利率已达12.88%。

　　“如果房企融资的利率偏高，那么只能认为是企业本身信用等级并不高，类似销售数据波动、拿地乏力或者说负债数据比较高等，都容易产生融资成本偏高的情况。”一位研究机构分析人士对长江商报记者表示，高息发债无疑将带来巨大的财务压力。

　　（文章来源：长江商报）