放弃千亿梦 首创置业“求稳”之下能否破局？

　　在新冠肺炎疫情对各行业持续带来冲击的背景下，不少企业将“稳”字摆在经营目标的首位。3月24日，首创置业召开了2019年业绩电话会，提及最多的还是“稳”。经历了营收减少、销售目标下调、成本控制及负债结构调整后，该集团将保持稳健作为今年的重要目标。继2019年3月将当年目标从1000亿下调到800亿后，首创置业将2020年的目标再次定为了800亿元。

　　“新冠肺炎疫情对整个房地产行业产生了比较大的影响，对首创置业的影响也比较大，所以今年的销售目标做了一些安排。从首创置业的存货来说，对于完成今年经营计划还是有很大决心的。”在业绩会上，首创置业董事长及首创集团总经理李松平如是说。

　　5年来营收首现下滑，控成本、增利率

　　2019年，首创置业实现营业收入约207.86亿元，同比减少约10.62%。而据了解，该集团2015至2018年的营收分别为159.59亿元、203.49亿元、212.92亿元、232.57亿元，对应的同比增幅分别为59.03%、27.23%、4.63%及9.23%。虽然前几年营收增幅有所收窄，但2019年也是五年来该集团首次出现营收负增长。

　　根据年报，营收下降主要由于期内该集团房地产销售收入减少所致。2019年，首创置业的房地产销售收入约为155.80亿元，同比减少约18.94%。对此，首创置业执行董事、副总裁兼财务总监范书斌表示：“房地产的销售收入主要是受到了项目的竣工、竣备节奏的影响，去年北京的个别项目结转收入的时间比预期要晚一些”。

　　营收虽然有所下降，但首创置业在控成本方面确有发力。2019年，首创置业实现毛利率约为33%，同比增长7个百分点，毛利率增长的原因主要是期内该集团房地产销售业务的毛利率升高。由年报可知，该集团房地产销售成本出现了较大幅度的减少，由2018年的14.38亿元降低至2019年的10.62亿元，降幅达到约26.11%。

　　但尽管主营业务成本得到一定控制，该集团管理费用和财务费用的持续增长却仍压缩了其净利润的增长空间。2019年，该集团实现净利润约25.69亿元，同比增长约6.28%；归母净利润约为21.23亿元，同比增长约10.38%。亿翰智库分析称，首创置业2019年的管理费用和财务费用同比分别提升了约4.24%和4.46%，为进一步提升盈利水平，该集团未来还需重视管理费用和财务费用方面的支出。

　　销售目标维持800亿，加码大湾区

　　在2017年业绩发布会上，首创置业定下了两年晋级千亿房企的目标，并提出“2018年销售额保750亿元冲800亿元，2019年销售额争取突破1000亿元，2020年销售额争取突破1400亿元”。而在一年后的2019年3月，该集团将签约销售目标下调为800亿元。

　　回顾2019年，首创置业累计获得签约销售额约808.1亿元，同比增长约14.4%，踩线完成其800亿元销售目标。按照地区划分，该集团在大本营京津冀地区签约销售490.39亿元，约占签约销售总额的60.69%；在长三角地区签约销售194.67亿元，占比约为24.09%；在粤港澳大湾区签约销售30.26亿元，仅占签约销售总额的3.74%。

　　随着越来越多的规模房企不断加仓北京市场，首创置业在北京市场的份额受到挤压。仅以权益销售金额来看，据克而瑞研究中心提供的数据，2019年北京市场权益销售额前五位分别为中海、首开、泰禾、远洋以及华润；首创置业位居第11位，较2018年下降了两位。

　　在持续重仓北京市场的同时，首创置业也在探索新的市场机遇。首创置业执行董事及总裁钟北辰表示，目前该集团在粤港澳大湾区已布局7个项目，未来该集团将追加对大湾区的投资。截至2020年1月，该集团住宅业务新增布局粤港澳大湾区的东莞，沿海城市厦门、宁波以及中原的郑州等地。

　　时至2020年，一场突如其来的疫情对各行各业造成了巨大冲击，一季度房地产项目销售及建设活动基本进入停滞状态，企业销售额受到直接影响。今年前2个月，首创置业的签约销售金额约为51.5亿元，同比减少约43.34%。

　　此次，首创置业将2020年的销售目标定在了800亿元，与去年持平，原因是“考虑到疫情带来的不确定影响及近两三年房地产行业的宏观调控举措”。

　　钟北辰表示，受新冠肺炎疫情影响，今年一季度的销售额及回款额均出现了一定程度的减少。但总体来说，首创置业对市场及销售保持乐观的态度，不放弃任何市场机会以形成更好的销售规模。“还是做到以稳为主，以稳健的经营策略应对当前的形势。”

　　净负债率下降，但仍处于行业较高水平

　　降负债、保持财务稳健对于每一家企业来说都是一项重要议题。

　　通常情况下，资产负债率用来反映上市公司的负债水平，而净负债率可以反映企业的资产结构。截至2019年12月31日，首创置业的资产负债率约为77.3%，同比下降了0.18个百分点；净负债率约为154%，同比下降了15个百分点，但仍处于行业较高水平。

　　通过年报可以看出，该集团净负债率的减少主要由于其货币资金、股东权益双双增加。其中，货币资金由2018年末的225.26亿元增长至2019年末的270.35亿元，增幅超过20%；股东权益约为420.41亿元，同比增长约10.05%。而股东权益的增长主要来源于永续债的发行及通过供股计划增加股本。但由于截至2019年末，该集团有息负债增长至946.71亿元，使其净负债率仍处于较高水平。

　　针对上述问题，范书斌在业绩电话会上表示，未来首创置业将通过三种方式让负债率保持在合理水平。首先，持续提升销售回款，2019年该集团的销售回款实现60%的增长，未来将进一步提升回款水平；其次，坚持稳健、安全的投资策略，控制拿地成本；最后，进行适度的资本运作，优化债务结构。

　　不过，首创置业的货币资金可完全覆盖其短期有息负债。2019年末，该集团短期借款约为17.18亿元，同比减少约37.51%；一年内到期的非流动负债为228.19亿元，两项之和为245.37亿元，略低于其270.35亿元的货币资金数额。

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