聚焦区域深耕 解码融信的稳健增长路径

　　千亿之后的融信中国控股有限公司（03301.HK，以下简称“融信中国”）正凭借着稳健增长的路径增厚自己的底色。

　　日前，融信中国发布2020年半年度报告，上半年公司实现合约销售人民币约604亿元，同比增长6.5%。营业收入人民币约211亿元。

　　此外，特殊时期之下，房企现金流成为支撑企业发展的重要保障。财报数据显示，2020年上半年，融信中国一年内到期债务从2019年的30%降至27%，融资成本从6.85%降至6.67%，现金及银行存款为312.6亿元，现金短债比为1.7，净负债率为91%，同时总授信额度有1432亿元，未使用授信有1059亿元，授信较为充足。

　　“目前环境下，不确定性因素比较大，所以我们这几年主要是拿一二线土地为主，毛利率低一点，但是安全性会高一点。”融信中国管理层表示，好的城市，支付能力比较强，特别是长三角在全国经济趋于前列的发展能力，安全性比较突出，“所以我们不会因为短期报表问题而调整目前一二线、长三角为主的策略，未来我们公司会把长三角区域做到更加深耕，更聚焦。同时也会通过提高内部运营来增强公司效率，进一步优化融资利率。”

　　区域深耕 重仓长三角一二线城市

　　在“深化‘1+N’布局聚焦高效能城市”的目标下，融信中国也在不断调整自己的拿地策略。

　　数据显示，2020年上半年，融信中国实际推货887亿元人民币，实际去化率约68%，实际回款率81%。2020年下半年预计去化率保持70%以上，预计回款率保持80%以上。

　　根据融信介绍，今年上半年，融信中国新增拿地项目21个，新增土储约461万平方米。其中75%来自长三角，48万平方米来自一二级联动。公司合约销售占比主要集中在长三角和海西区域。

　　上半年获取21个项目中，土地总成本为292亿元人民币，建筑面积达461万平方米，单方土地成本为8550元/平方米，其中长三角和海西分别占75%和17%，一二线城市占83%。

　　面临火热的土地市场，怎样在激烈的拿地比拼中比别人“多举一手”？

　　融信对此给出的答案是区域深耕。在其看来，在一个城市中有100个项目和只有1个项目具有的市场影响力是完全不同的，前者拥有的品牌优势和成本优势会远远大于后者。比如，融信现在在杭州做项目的营销费率能够控制在行业低位。

　　在融信看来，强经营能力所带来的利润空间，支持公司在土拍市场上“多举几手”，这就是竞争力。

　　在融信中国的整个土储版图中，杭州仅是众多深耕城市中的一个。截至今年6月底，融信中国已经覆盖长三角、海峡西岸、成渝、京津冀等区域共44个城市，其中超过八成土储位于一二线城市47个城市，共有项目219个，总土储面积2803万平方米，权益土储面积是1421万平方米，平均土地成本7767元/平方米。

　　在年度报告中，融信中国对于未来战略布局的描述是：“扎根一二线核心城市的战略布局，以原有的进驻城市为核心，拓展核心城市周边具有明显外溢需求、净人口流入及新兴产业规划的卫星城市。”

　　据介绍，融信中国未来要把区域深耕做到更加聚焦，对于一些没有管理团队的新地方可能后续不会过多考虑。有些城市要做到成本更优，比如以刚需为主的城市，市场对价格会很敏感，那就需要在确保品质的前提下将成本控制住；而在一些不限价的城市，需要做到更好设计。融信未来可能会更加注重微观层面的思考，对于不同的城市会有不同的侧重。

　　区域和产品的定位优势凸显在融信中国典型产品的项目销售中。上半年，其在杭州、苏州和南京等长三角核心城市的多个项目实现开盘即售罄，其中杭州沁澜项目销售中签率仅1.8%，创下板块新低；温州乐清的海月清风因是市内中式合院，凭借优异设计也实现强劲销售。

　　控制杠杆 千亿之后稳健前行

　　迈入千亿之后的融信中国，逐渐“撕去”了激进的标签，积极探索着在保证财务健康的同时维持稳健增长的路径。

　　据介绍，快速扩张势必会带来管理上的不足、人才梯队培养不稳定等各方面问题，融信之所以在千亿之后主动放缓，便是想要消除一些过去快速成长时留下的“隐患”。

　　融信从2017年开始主动在项目获取、现金流、负债等方面均进行了管理和把控，现在明显更追求稳健，确保财务安全、现金流安全。

　　具体来看，上半年融信中国债务结构持续优化。截至2020年6月底，公司总有息负债689亿元，一年内到期债务从2019年30%降到27%。融资成本从6.85%降到6.67%，债务种类主要是金融机构借款、优先票据、公司债券等。现金级银行存款312.6亿元，现金短债比1.7，总授信额度1432亿元，未使用授信是人民币1059亿元，其中88%为金融机构的授信，12%为其他授信。有息负债占总权益为168%。

　　融信中国管理层在业绩会上直言，今年以来，融信中国坚持积极主动债务管理，保持健康的债务水平，保证净负债率维持在70%~90%的水平，充分抓住特殊时期之后的土地市场机会，“我们在有效控制净负债率目标水平之内做到了发展与杠杆的不平衡”。此外，维持充足的流动性也是融信中国十分看重的问题。截至今年上半年，公司现金余额313亿元，能够满足未来12个月基础运营资金支付，“随着二季度特殊时期过后销售迅速回升，将持续提供大量现金回款”。

　　谈及近期发布“三道红线”政策，融信表示：“我们认为近期三道红线的政策对长期房地产经济有积极影响，同时对开发商提出更高要求，对融资能力较强、产品力较强、有息负债较低的，具有一定规模的开发商来说，反而增强了相对优势。我们认为融信具有相对优势。”

　　对于财务的良好把控也让融信中国获得了资本市场的认可。今年5月18日，融信中国正式获纳恒生指数有限公司推出的恒生大中型股价值偏向指数，这是继MSCI指数成份股、恒生综合大中型股指数成份股、沪港通下港股通名单之后，融信再次获纳入资本市场重要指数。15家卖方机构持续覆盖公司股票和债券，推荐增持或者买入。在业内人士看来，这有助于公司作为配置标的被更多被动型基金所接纳，不仅可以提升融信在二级市场上的流动性，同时有望打开估值提升的天花板。

　　此外，今年6月23日，中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心联合发布了2020中国房地产开发企业华东、华中区域测评研究成果。融信中国凭借稳健的发展，荣膺“2020中国房地产开发企业上海市10强”。