恒大(03333)香港追击47亿再购入恒基“半熟地”

　　去年十月，持续被社会性因素笼罩着的香港，反映在楼市上同样信心不振。

　　月底28号当天早上，几张流传的某楼盘销售中心的照片，给颓废的港岛楼市烧了一把火。那是恒大在港首个住宅项目“恒大·珺珑湾”开盘，一大早销售中心门外便排起了百米长龙，现场人山人海。

　　这个项目是恒大从恒基手里收购而来的“熟地”项目，收购仅一年半便得以开盘销售。后于12月底，其第二个住宅项目“恒大·睿峰”入市，这个项目同样在向新世界收购后仅用一年半完成开发。

　　这些收购而来的项目定价基本都高出周边楼盘20%-30%的价格，且市场并没有被“高价”逼退，如珺珑湾项目当天超额认购15倍且开盘售罄。

　　在内地习惯了“低价走量”的恒大，尝到甜头之后想必也不会放弃这种模式。

　　近日，一些关于恒基去年年中以47亿港元出售的元朗和生围项目的文件流出，相关抵押文件由一名为“高雄”的新董事签署，后者正是恒大香港分公司恒大实业高层。

　　多名香港业内人士也向观点地产新媒体证实了这个消息。即是说，早在去年7月，尚未把第一个项目推出市场之时，恒大已向第一个合作对象恒基再次买入了项目。

　　和生围出售

　　这个项目的出售消息最早见诸于恒基去年一则公告。

　　彼时其指，公司于2019年7月签订一项协议，以共47.5亿港元向一个独立第三方出售一间持有新界和生围若干地块权益的公司股权，涉及土地面积共约242万平方尺，有关交易定于2020年1月完成。

　　观点地产新媒体了解，在出售予第三方之前，恒基发展这个项目已有长达十年。

　　第一步往往是更改规划，最早在2008年，香港城规会批准该地皮作湿地修复及低密度住宅发展，以兴建267幢住宅，提供362伙。

　　其后，恒基再次提出修订方案，提出将兴建单位数目减少约半成，并全数改为洋房发展，方案于2011年获批；直至2015年，项目又再次获批，兴建单位增至400伙。

　　在出售事项披露之后，今年1月，恒基仍代接手第三方提交项目最新方案。

　　方案称，基于市场状况，发展商申请减少住宅单位数目，由原来的400伙大减至268伙，减幅约三成。项目维持地积比率为0.4倍，以低密度洋房为主，拟建268幢2至3层高洋房，平均面积3332方尺，同时增加项目内的绿化设施及休憩用地，并作4期发展。

　　值得注意的是，此次缩减伙数所腾出的50万方尺地皮中央空间，将用来兴建1幢3层高的超级大屋，附设大花园等周边附属设施，楼面面积超20万方尺。

　　有资料指出，若该大型洋房落成，将成为全港最大面积的洋房，甚至有文章称之为“巨型皇宫屋”，远超目前香港最大面积洋房即第一集团的南区浅水湾72号洋房。

　　如此美好的畅想，如今似乎一一都落袋于恒大了。

　　最新消息称，恒基主席兼董事总经理李家诚在内的多名高层，于近日辞任该和生围项目公司盈邦的董事职位，并申报一份盈邦与恒基旗下公司的贷款抵押文件。据悉，该文件由一名叫GAOXIONG(高雄)的新董事签署，高雄正是恒大旗下香港分公司恒大实业的高层。

　　同时，盈邦尚有一份更改新董事的文件正在处理；在另一份盈邦的注册文件上，提交人提交的档案档号还有Evergrande(恒大)的字样。

　　种种迹象都指向了恒大，且这门生意的对象、形式对于恒大来说并不陌生。目前，恒大在香港开卖的首个住宅楼盘恒大·珺珑湾便也是在2018年1月以65亿港元从四叔手中收购而来。

　　此次和生围项目的出售，早在去年美银美林便发报告，认为此交易明智，若恒基保留该等地块，补地价及转换时间将不明朗，预期通过此举其净资产值将增加0.6%。

　　但也有市场声音认为，该项目前后筹划逾10年，现在出售属于“肥猪肉”突然拱手相让，情况并不寻常。

　　恒大香港追击

　　恒大，再次敏锐地拿到了这块“蛋糕”。

　　与其他中资财团通过竞投官地建屋进行开发的方式不同，于恒大而言，其至今在香港的两个住宅发展项目均是从港资手中收购可即时发展的现有地皮而来。

　　一业内人士告诉观点地产新媒体，正常拿到生地都要先改规划，然后改地契及补地价，才可申请发展。“恒大收购的这些地皮多是熟地或已半开发，那些繁杂的手续均已由上一个开发商完成。”

　　如第二个住宅项目恒大·睿峰，该项目前身为楼龄50年的怀德工业大厦，由于地块最初为工业用途，2014年新世界申请改建为商住项目，2017年2月获香港城市规划委员会批准并补地价11.2亿港元。

　　完成拆卸重建、补地价等程序后，由恒大于2018年6月以转让形式承接。也因地皮成熟度高，恒大收购之后往往不到两年就可推向市场，而其他通过竞投政府推出官地的内地开发商，如中海、万科、合景在香港发展项目则大多需要3至5年的开发时间。

　　不过，也正是这种熟地开发模式，使得恒大买入项目时成本较高，也顺势注定了恒大香港项目的高定价。

　　值得注意的是，此次恒大向恒基收购的和生围项目并不像前两次那么手续完备。据悉，于2018年时恒基就表示正积极与政府就和生围项目商讨补地价事宜，但之后却再也没有相关消息。

　　出售项目之时，就有消息称，事实上和生围项目换地条款已落实，但恒基与政府尚未能就补地价问题“倾掂数”。据悉，彼时政府提出补地价金额超过每方尺3500港元，恒基则认为该价格过高而上诉，最终选择出售套现。

　　银河联昌证券中港房地产研究主管郑怀武预估，按项目成交价47亿港元，即每平方尺楼面地价约5270港元，假设补地价需约3000港元，再加上4000至5000港元建筑成本，变相总成本已达每方尺约13000港元。

　　而目前，和生围周边的楼盘尺价介乎1.2万至1.3万港元。

　　换而言之，若算上补地价环节，这又是一笔不便宜也费时间的买卖。当然，在公开拿地并无优势的恒大面前，这样的买卖仍值得出手一搏。郑怀武称，项目每方尺售价将在2万港元以上，但因恒大有内地客班底，相信项目不难吸引买家。

　　还需注意的是，“三道红线”下的恒大目前对于资金的使用并不那么自如。此次披露的文件中，恒大代表方GAOXIONG(高雄)便申报了项目公司盈邦与恒基旗下公司达成的贷款抵押文件。

　　在寸金寸土的香港，以地价昂贵的物业进行融资贷款，或用于支持项目本身的发展，或用于寻求融资，这对于恒大来说也不是第一次了。

　　2018年10月初，恒大便为屯门恒大·珺珑湾项目寻求52.8亿港元的3.5年期定期贷款，贷款的借款人正是原项目地皮持有人恒基的子公司。同月，还有传恒大拟将其在香港的中国恒大中心大厦抵押融资约15亿美元，用来偿还其海外债务和派息。